L'Affordable Housing Act va-t-il tout chambouler sur la location courte durée ?

Probablement, un nouveau coup de tonnerre en provenance de Bruxelles. La Commission européenne a dévoilé sa toute dernière initiative : l'Affordable Housing Act. Son objectif affiché ? Saisir à bras-le-corps la crise du logement qui frappe de nombreuses métropoles continentales. Mais pour les professionnels de la location saisonnière, l'addition risque d'être salée... mais la bataille ne fait que commencer !

Ne tournons pas autour du pot. Avec ce texte, l'Europe choisit de donner des armes juridiques clé en main aux villes et aux régions pour encadrer (voire restreindre) l'activité des meublés de tourisme. Jusqu'à présent, une mairie qui voulait serrer la vis devait prouver la conformité de ses arrêtés avec la Directive européenne dites "Services" — une démarche complexe qui finissait souvent devant les tribunaux. Désormais, la Commission propose une grille d'évaluation simplifiée pour identifier les zones dites en tension immobilière.

Ce que propose Bruxelles

Avec ce nouveau texte, pour qu'une municipalité puisse imposer des restrictions sur la location courte durée, elle devra commence par cocher plusieurs cases :

• Le prix moyen des logements de son territoire doit dépasser au moins 8 fois le revenu disponible annuel moyen de ses habitants,
• Le rapport entre le prix de l'immobilier et les revenus doit avoir régulièrement grimpé au cours des 10 dernières années,
• La tension sur le logement ne doit montrer aucun signe d'apaisement prévu sur les 3 prochaines années,
• Enfin, la commune devra démontrer que les meublés touristiques ont eu un impact négatif significatif sur l'offre de logement local pendant au moins 3 ans.

En clair : si une ville démontre ces critères, elle aura le champ libre pour fixer des quotas, des durées maximales de location ou geler les nouvelles immatriculations pour une période allant jusqu'à 5 ans.

Le cri d'alarme du secteur

Du côté des grands acteurs du secteur (Airbnb, Booking, Expedia Group) regroupés au sein de l'alliance "eu travel tech", le son de cloche est radicalement différent. Et pour cause : pour ses éminents membres, accuser les hébergements touristiques de courte durée d'être les seuls responsables de la hausse des loyers ressemble trop à un "raccourci politique".

En même temps, si les prix de l'immobilier ont grimpé de plus de 60 % en dix ans dans l'UE, selon le lobby du voyage en ligne, "attribuer cela uniquement aux vacanciers, reviendrait à oublier la réalité des chiffres" recensés par les entreprises du secteur :

• 1,2 % seulement : c'est la part que représentent les meublés de tourisme dans l'ensemble du parc immobilier européen.
• 20 % du parc immobilier résiduel est actuellement vacant ou inutilisé dans l'UE.
• 0 donnée consolidée : le nouveau règlement européen sur la collecte des données de location (Reg. 2024/1028) vient à peine d'entrer en application. Les données réelles et fiables ne sont donc même pas encore disponibles !

Pour Emmanuel Mounier, Secrétaire Général d'eu travel tech, "fragiliser les règles du marché unique sans s'appuyer sur des données probantes s'apparente à une fausse bonne idée qui ne résoudra pas le manque de constructions neuves".

Quels impacts pour les propriétaires ?

Le texte ne vise pas à interdire du jour au lendemain l'accueil des voyageurs ! La Commission européenne rappelle elle-même que la location courte durée apporte de précieux bénéfices : des revenus complémentaires pour les hôtes, des incitations à la rénovation du patrimoine et un coup de boost direct pour l'économie locale. De plus, le texte prévoit plusieurs garde-fous essentiels :

• La résidence principale est préservée : les règles ne visent pas les propriétaires qui louent leur propre logement quelques semaines par an,
• Pas d'effet rétroactif : les éventuelles restrictions d'achat ou de changement d'usage ne s'appliqueront qu'aux biens acquis après l'entrée en vigueur des futures règles,
• Des mesures temporaires : toute restriction devra être réévaluée au bout de 5 ans maximum.

Anticiper les évolutions du marché

En conclusion, si l'Europe entend donner plus de pouvoirs aux mairies pour réguler les meublés touristiques, le texte doit encore traverser tout le processus législatif européen. Dans le même temps, les professionnels du secteur restent mobilisés pour défendre une régulation juste, basée sur de vraies données et non sur des a priori. Ces derniers résument en quatre actions le type de mesures que chaque propriétaire concerné devra prendre:

• Miser sur la transparence et la conformité en s'assurant que tous les hébergements enregistrés disposent de leurs numéros d'immatriculation locaux lorsqu'ils sont requis,
• Diversifier ses canaux de distribution et préférer une stratégie hybride combinant le site web en direct et plusieurs plateformes pour ne pas dépendre d'un seul canal ... car les contrôles imposés aux OTAs risquent de se renforcer à la différence du "direct",
• Valoriser la qualité et la durabilité car l'accès aux labels et à la rénovation énergétique devient un argument de poids face aux collectivités pour le maintien en activité locative,
• Enfin, bien suivre l'actualité locale : l'Affordable Housing Act donne un cadre, mais ce sont les collectivités locales qui décideront d'agir ou non ... le moment venu !