Dégraissage à Paris: des logements à vendre faute de touristes

La chute du tourisme en 2020 ferait-elle dégonfler durablement l'offre de locations de vacances sur la capitale? À Paris, de nombreux propriétaires de logements (et souvent, des particuliers-investisseurs attirés par les clochettes de la location saisonnière) sont obligés de vendre leur bien immobilier pour ne pas sombrer. La tendance progresse partout en France puisqu'on la retrouve à Marseille, Bordeaux, Toulouse et Strasbourg...

Un milliard de touristes en moins ! La crise sanitaire liée au Covid a provoqué sur l’industrie du tourisme le pire recul de son histoire. L’Organisation mondiale du tourisme (OMT) a révélé le 8 mars que la pandémie de coronavirus a généré pas moins de 1200 milliards d'euros de pertes en 2020 et 74% d’arrivées de voyageurs en moins par rapport à 2019. Partout en Europe, les pertes se ramassent à la pelle: en Allemagne, le géant TUI prévoit une perte nette de 803 millions d'euros pour ce premier trimestre 2021. En France (et dans les groupes français présents à l’international), le groupe Pierre et Vacances / Center Parcs (n°1 européen des résidences de vacances) accuse le coup, avec un déficit record de 336,2 millions d'euros en 2020. Accor, sixième groupe hôtelier mondial (Ibis, Sofitel ou encore Novotel), a enregistré près de 2 milliards d’euros de pertes en 2020 et une activité en chute de 60%. Le grand plongeon de certains mastodontes n’est pas général, pas plus que la fermeture des hébergements indépendants. En France toujours, il vaut mieux oublier la saison de sports d’hiver, mais globalement sur l’année, il y a toujours des exceptions pour confirmer la règle. Après les annonces officielles des grands groupes côtés en bourse, les effets négatifs de la crise se font désormais sentir sur les étages les plus bas du tourisme: celui des particuliers qui se sont lancés dans ce business sous l'impulsion des OTAs et des plateformes de locations de vacances en ligne (AirBnB, HomeAway ...). Là, l'impact est des plus puissants puisque - sans fonds propres ou presque - certains investisseurs immobiliers (qui avaient vu dans les locations saisonnières un nouvel eldorado) sont condamnés à liquider leurs biens faute de pouvoir les rentabiliser et - particuliers oblige ! - parce qu'ils ne peuvent pas émarger aux aides financières de l'Etat.

Ce phénomène de reflux - s'il s'accentue ces temps ci où la crise s'étale en longueur - n'est pas nouveau: aux US, mais aussi en Europe, la décrue des offres de particuliers s'est installée à tous les niveaux; certains préférant remettre leur bien à la location "longue durée" plutôt que de la soumettre au marché de la courte durée, directement affecté par les restrictions sanitaires et touristiques.

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Des propriétaires acculés par les crédits

Le marché de la location courte-dure à échelle humaine est en souffrance, mais à quel degré ? Parmi les 35 000 annonces disponibles sur les différentes plateformes à Paris, de plus en plus de logements sans occupants depuis des mois, sont mis en vente par leurs propriétaires. Cette solution ultime est mise en place par les intéressés qui ont contracté des crédits pour se constituer un capital immobilier (ils sont 56% selon l’échantillon d’une étude PAP présentée plus bas). Faute de pouvoir assumer le remboursement des échéances, ces malchanceux doivent céder leur parc d’hébergements pour limiter la casse. Cette tendance nouvelle est confirmée par deux patrons de plusieurs agences immobilières à Paris : Frédéric Teboul (réseau Guy Hoquet) et Samuel Berrih (Century 21), dans le Figaro du 7 mars. Une étude de l’Université de Bordeaux-Montaigne indique que 8 % des 300 multipropriétaires interrogés prévoient de vendre au moins une partie de leur parc. Les “particuliers-investisseurs” qui se sont lancés spécialement pour exploiter leurs murs avec les plateformes sont les plus fragiles. Les autres, notamment ceux qui ont déjà réglé leurs créances, sont davantage à l’abri des soubresauts de la consommation touristique.

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Ils quittent la "courte durée" pour la location classique

Selon les différents observateurs, ces "propriétaires-investisseurs" doivent, dans certains cas, faire face à une perte de revenus de 50 à 70 % par rapport à la normale (c’est-à-dire l’exercice 2019) ! Selon plusieurs sources, dont Le Figaro, les agents immobiliers se frottent les mains en voyant gonfler ce marché de la "seconde main". Ce changement, déjà mesurable, abaissera légèrement la pression locative dans la ville. En février 2021, l’offre aurait même augmenté de 49 %, une proportion considérable, en raison de la remise sur le marché de logements jusque là destinés à la courte-durée. L’étude de l’Université de Bordeaux détaille cette réorientation : 23 % des "propriétaires-investisseurs" préfèrent basculer une partie de leurs hébergements sur le marché locatif classique tandis que d'autres préfèrent carrémment "récupérer leurs billes" compte tenu des menaces qui planent sur cette activité "courte-durée" dans leur ville. A Paris, par exemple, Anne Hidalgo a fait campagne en 2020 sur l'idée de racheter ces logements inoccupés afin de les louer, 20 % moins cher, pour redonner du souffle au marché. En février dernier, d'ailleurs, la justice française donnait définitivement raison à la Ville de Paris dans son dispositif anti "location de courte durée" qui fait peser sur les propriétaires des obligations sérieusement contraignantes pour pouvoir poursuivre leur business locatif ...

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Vers une généralisation en France ?

Quitter les plateformes de location pour revenir vers la location classique n’est pas nouveau, mais cela s’accentue. Dès octobre 2020, une étude de PAP (De Particulier à Particulier) montrait que 9% des propriétaires louant leur bien à des touristes avaient stoppé cette activité depuis le début de la crise sanitaire, 24% s’apprêtaient à y renoncer, 37 % souhaitaient disaient ne rien changer et 9% étaient encore indécis.
Faut-il s’attendre à un retour massif à la location traditionnelle ? Certainement pas, car l’activité "courte-durée" est encore bien trop juteuse; notamment dans les villes bien plus permissives que Paris. Mais ce changement a sa marge de progression, car la reprise du tourisme (et notamment du tourisme d’affaires) se profile, mais pour plus tard. Quelles sont les grandes différences entre Paris et le reste du pays ? 12% des propriétaires parisiens ont retiré leur bien des plateformes, 6% dans le second cas. 25% envisageaient d'arrêter prochainement à Paris, contre 19% pour la province. 29% déclaraient vouloir continuer pour l’agglomération parisienne contre 45% pour les autres agglomérations. Paris pourrait "contaminer" d'autres grandes villes de l'hexagone avec ses mesures anti-location-courte-durée. A moins que, d'ici là, ce soient les contraintes économiques qui ne l'emportent sur les décisions politiques...