2026, "annus horribilis" pour les meublés et les agents "fantômes" ?
La loi Le Meur - dont l'objet est de réguler les locations de courte durée au profit des logements permanents - devrait continuer de faire parler d'elle dans les prochaines semaines ... en s'invitant dans les programmes électoraux des candidats aux municipales. Pour l'instant, c'est dans les tribunaux qu'une grande partie de l'avenir des "meublés" se joue ... en attendant le "registre national" en mai prochain ...
La mise en application de la Loi Le Meur donne des ailes ... aux villes ! À Lille, le 21 octobre dernier, un propriétaire de "meublé" a été condamné à 35.000 euros d'amende pour avoir exploité une "location de courte durée" sans l'avoir préalablement déclaré en mairie...
Après une rapide enquête des services municipaux (et la vérification sur les fichiers transmis par Airbnb, comme la directive européenne le lui impose depuis 2019), celui (ou celle) qui pensait "passer sous le radar" s'est fait harponner en deux temps, trois mouvements.
Il faut dire qu'à Lille, le (nouveau) cadre réglementaire concernant les "meublés" s'est imposé comme l'un des plus stricts de France ... Et clair, attention, à celles et ceux qui (comme la loi les y oblige) "oublient" de déclarer "toute location de courte durée hors résidence principale" ou encore d'obtenir une "autorisation de changement d’usage" pour un bien immobilier quel qu'il soit. À Lille, toujours, depuis le 1er avril 2024, la capitale du Nord a encore durci ses dispositions en obligeant de créer un autre logement équivalent (en surface et en localisation) pour pouvoir transformer un bien immobilier (permanent, commerce, garage, etc) en "meublé touristique. Pour les élus locaux, comme Anissa Baderi, l'adjointe au logement, "la location courte durée est devenue un business structuré qui se développe au détriment des habitants permanents, étudiants et actifs locaux". Donc, ça tape dur au pays de la fricadelle !
Et pour cela, la ville révèle avoir analysé, cette année, plus de 600 adresses, procédé à 200 contrôles sur pièces, 60 visites sur place et transmis plusieurs dossiers à la justice en cas d'infraction constatée. En clair, pour les élus lillois, fini la pédagogie, désormais, on est carrément et uniquement "dans l’exécution stricte du droit".
À l'image de Lille, d'autres grandes villes se préparent à communiquer sur leurs "premiers résultats" en la matière ou - période électorale oblige - annoncer des mesures encore plus drastiques tirées des dernières possibilités législatives.
Car, selon l'avocate, Ariane Delion, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément renforcé l’arsenal juridique et "marque un tournant décisif dans la régulation des usages d’habitation, en durcissant à la fois les conditions d’autorisation, les pouvoirs des communes et le régime des sanctions".
Jusqu'à 100.000 euros d'amende
Toujours selon cette spécialiste, ce durcissement n’est cependant pas sans limites. La jurisprudence récente, et en particulier l’avis rendu par la Cour de cassation le 10 avril 2025, "en a strictement encadré l’application dans le temps, consacrant une lecture désormais duale du contentieux". Dans cet avis, la Cour de cassation a rappelé un principe cardinal: l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 (100.000 euros par logement, sans préjudices des astreintes journalières) constitue "une sanction ayant le caractère d’une punition, soumise au principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère". En clair, elles ne peuvent pas être données aux changements d’usage intervenus avant le 21 novembre 2024 ...
Dans les faits, s'agissant de transformations effectives avant la loi Le Meur, c'est l’ancien régime qui s'applique. Ce fut le cas dans une ordonnance de référé du 23 juillet 2025, où le Tribunal judiciaire de Paris a statué sur des locations touristiques antérieures à la réforme en leur appliquant le "régime antérieur"; soit une amende de 10 000 € à l’encontre du propriétaire, la condamnation de la société de gestion à 25 000 €, et des sanctions supplémentaires pour défaut d’enregistrement.
À l’inverse, par ordonnance rendue en octobre 2025, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a constaté que les locations s’étaient poursuivies après l’entrée en vigueur de la loi Le Meur et, dès lors, a appliqué le nouveau régime, en prononçant une amende de 30 000 euros (pour un maximum de 100.000 euros) et en ordonnant le retour effectif du local à l’usage d’habitation, sous astreinte de 1000 euros par jour. Dans ce cas, il n'est pas difficile de constater que la location touristique non autorisée devient économiquement insoutenable, y compris dans les zones les plus rentables comme Paris ...
Comme on le voit, cependant, rétroactive ou pas, la sanction reste très élevée et, dans le futur proche, les amendes pourraient tomber comme à Gravelotte. Il suffit, pour cela, de s'intéresser aux conditions très resserrées de changement de destination d'un bien immobilier pour le transformer en meublé touristique.
Désormais, en effet, la qualification de local à usage d’habitation est appréciée sur une période de trente années; ce qui facilite considérablement la démonstration du changement d’usage illicite par les communes. Et même, passé ce délai, "l’octroi d’une autorisation est désormais subordonné à des exigences renforcées, notamment en matière de performance énergétique"... ce qui rend les autorisations encore plus compliquées.
Les conciergeries ... aussi !
Comme on l'a vu dans la première décision relatée s'agissant de Paris, il arrive désormais que le propriétaire ne soit pas le seul à être condamné ... mais aussi l'agence (ou plutôt la conciergerie) à qui ce dernier avait donné son bien en gestion.
Mais, certaines conciergeries peuvent être, de plus en plus, condamnées pour des faits voisins de ce mode de location: le tribunal judiciaire de Tours a rendu (déjà, en janvier dernier) une décision lourde de conséquences pour les acteurs de la conciergerie.
En l’espèce, une société de conciergerie n’a pu obtenir le paiement de ses factures (dues par le propriétaire), car le juge a estimé que "les prestations réalisées relevaient de la gestion locative"; en clair, une activité réglementée qui nécessite la carte professionnelle G prévue par la loi Hoguet.
Et donc, le tribunal a considéré que, malgré leur exécution effective, "les contrats étaient nuls pour illicéité; l’activité exercée étant réservée aux professionnels dûment habilités". La demande de règlement a donc été intégralement rejetée.
Pour arriver à cette décision, le tribunal a détaillé les missions du contrat du 12 août 2022 qui reposaient sur la "création/diffusion/gestion d’annonce", en premier lieu sur les plateformes en ligne, les échanges avec les voyageurs avant/pendant/après le séjour, la gestion du calendrier et des prix, l'acceptation ou le refus de tel ou tel client, le check-in et le check-out, la maintenance, le ménage, le linge, etc... Et surtout, la capacité de fixer les prix, le minimum de nuits reservables par séjour, les frais de ménage, les réductions, le calendrier, avec une clause indiquant que le propriétaire ne peut pas modifier sans consultation.
Pour le juge, ces prestations correspondent à "se livrer ou à prêter son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la location/sous-location saisonnière" telles que prévues par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Conséquence ? Conduire une activité d’ordre public sans carte professionnelle conduit à voir juger la nullité du contrat (art. 1162 C. civ.).
Les juges sont même allés plus loin s'agissant d'un second logement: pour eux, même si le contrat verbal est "prouvé", il est nul faute d’écrit (exigence Hoguet). Et dans ce dossier, le tribunal a, certes, admis que l’existence d’un accord entre le propriétaire et la conciergerie était suffisamment établie (SMS + main courante), mais il a aussi rappellé un point crucial : pour les activités couvertes par la loi Hoguet, le contrat doit être écrit à peine de nullité (référence à Civ. 1re, 20 déc. 2000). En clair, un "contrat verbal" est nul si l’activité relève de la loi Hoguet.
La conciergerie en sera donc pour ses frais puisque, même, la résistance abusive du propriétaire a été rejetée en raison de la nullité des contrats. En effet, la justice ne reconnaît aucune "résistance fautive" à une dette non-contractuelle.
Thomas
De là à ce que des centaines de propriétaires (mécontents de découvrir que leur intermédiaire n'a pas les certifications et les garanties pour exécuter ce type de missions) intentent une action sur ce fondement pour exiger le remboursement des honoraires réglés depuis les cinq dernières années ... il n'y aurait donc qu'un pas ...
