Les conciergeries dans la tourmente ?
Le vote de la nouvelle loi "de régulation" des locations saisonnières ne perturbera pas que certains propriétaires dont la fiscalité et les obligations vont augmenter dès janvier prochain. Elle devrait aussi avoir un impact immédiat sur le devenir de certaines conciergeries...
Dans le marché des conciergeries, plusieurs effets collatéraux risquent de se multiplier par effet domino. Avec l'extension des prérogatives de contrôle et de sanctions à toutes les communes (et pas seulement à celles de 200.000 habitants), les conciergeries de la France entière risquent de devoir marcher sur des oeufs dans les mois à venir.
Responsable mais "pas coupable"
Par exemple, désormais, partout en France et dans la droite ligne de l'article L.324-2-1 I. du Code du tourisme, les conciergeries doivent informer les propriétaires des obligations légales de déclaration ou d'autorisation préalable pour la location de meublés touristiques.
Ainsi, avant de publier une annonce, elles doivent obtenir du propriétaire une déclaration sur l'honneur attestant du respect des obligations légales. Par exemple, si le bien mis en conciergerie constitue ou non la résidence principale du propriétaire et s'il est bien associé à un numéro de déclaration du logement (avec la fourniture de ce fameux numéro qu'elles devront elles-mêmes diffuser dans les annonces dont elles se verront confier la gestion sur toutes les plateformes concernées).
Dans le cas contraire, sur le principe du "responsable mais pas coupable", les sanctions pécuniaires peuvent non seulement toucher le propriétaire mais aussi la conciergerie "négligente" et se monter à 12.500 euros par logement concerné. Pas sûr qu'avec les marges réduites que se partagent déjà propriétaires et conciergeries, le jeu en vaille vraiment la chandelle ...
Un marché qui peut se réduire dès le 1er janvier
Longtemps soutenu par une dynamique digne de la ruée vers l'or, le marché de la location saisonnière post-covid (et donc, des conciergeries) risque de connaître un coup de frein un peu brutal dès le 1er janvier prochain.
Entre les obligations de déclaration (voir plus haut) et les nouvelles contraintes fiscales (lire ici), la probabilité d'un assèchement progressif du marché risque de redistribuer les cartes entre les différents acteurs du marché. Pourquoi ?
En réduisant drastiquement l'abattement fiscal (à 30% au lieu de 50%) et le plafond de revenus (15.000 euros au lieu de 77.000 euros), si les mesures fiscales risquent d'influer marginalement sur la décision des "petits propriétaires", elles risquent d'avoir bien plus d'impact sur les "gros".
En effet, de tels revenus locatifs (jusqu'à 77.000 euros et plus) concernent en priorité des biens (sans parler de biens "d'exception") de standing assez élevé et qui, justement, nécessitent plus souvent qu'ailleurs l'intervention d'un "concierge". Déjà, depuis l'accélération des débats avant cet été, de nombreux propriétaires faisaient état de leur intention de retirer leurs biens de la location "courte durée" pour revenir à un usage moins "intensif" (quelques semaines tout au plus et juste sous le radar du seuil d'abattement).
Ces propriétaires, frileux à l'idée de devoir payer trop d'impôts, seraient donc probablement la première et la plus sensible des cibles visées par les parlementaires pour amenuiser l'offre locative de courte durée. Il n'est pas certain, cependant, que ces offres reviennent dans le giron du marché de "longue durée" ... mais qu'elles soient plutôt directement remises sur le marché des reventes car économiquement moins intéressantes qu'un bien loué à haute fréquence selon l'ancien schéma fiscal.
Ces retraits de biens à haute valeur seraient, par conséquent, un coup fatal porté à de nombreuses conciergeries locales.
+ de 30.000 Co-hosts Airbnb à l'affût
Comme nous le relations la semaine dernière, l'autre menace pourrait provenir d'Airbnb elle-même et de son nouveau réseau de Co-Hosts (en clair, d'autres loueurs sur Airbnb qui officieraient en tant que "concierges" d'autres propriétaires).
Cette semaine, Brian Chesky, le big-boss d'Airbnb, a annoncé lors d'une conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre que 20 000 personnes supplémentaires avaient manifesté leur intérêt pour devenir co-hôtes depuis la (re)lance du réseau amélioré mi-octobre. Ces nouveaux co-hôtes venant s'ajouter aux 10 000 déjà actifs dans 10 pays, cette nouvelle "armée" compterait 30.000 unités qui seront autant de concurrents uberisés des conciergeries...
D'ailleurs, pour Brian Chesky, il n'y a aucun doute : "Cette initiative pourra constituer une alternative aux sociétés de gestion immobilière tierces ..." et de mettre en avant les notes supérieures obtenues par les co-hôtes par rapport aux gestionnaires professionnels. Encore un clou que certains voient déjà enfoncés dans le futur de ce métier - jusque là en devenir - des conciergeries professionnelles.
Thomas
