AirBnB se passera de la loi Hoguet

La décision n'était attendue que pour le mois de mars prochain mais, contrairement à la rumeur selon laquelle la justice européenne reste très lente, elle est finalement tombée dans les tous derniers jours de décembre. Contre l'opinion des agents immobiliers et de certains hôteliers, les juges européens ont affirmé que AirBnB n'avait aucune obligation de se soumettre aux contraintes légales des agents immobiliers ... Une décision "positive" saluée cette semaine par l'un des trois confondateurs du géant mondial...

Dans un milieu hypra-concurrentiel comme celui des locations de vacances (qui explosent littéralement sur tous les sites, à commencer par AirBnB), tous les coups sont permis pour retarder l'avancée de son "ennemi". En l'occurrence, pour les hôteliers qui s'étaient ligués avec les agents immobiliers spécialisés dans les locations de vacances, une brêche menaçait l'édifice AirBnB ... en l'obligeant à se soumettre aux obligations de la loi Hoguet; un dispositif datant des années 70 qui règlemente le métier d'agent immobilier.

En quoi la loi Hoguet aurait pu contrarier l'avancée de AirBnB ?

Pour les protestataires, en se mêlant d'une réservation de location saisonnière entre un propriétaire et un locataire, AirBnB (et ses concurrents, par extension) devait être considéré comme un agent immobilier et donc, s'appliquer toutes les contraintes règlementaires et financières (dont la fameuse garantie; qui n'aurait pas été un frein pour AirBnB) propres aux agents immobiliers (et contenues dans la fameuse loi Hoguet).

Faux ! Rétorquent en coeur AirBnB et les juges européens : AirBnB, selon les magistrats, ne fait que mettre en relation des particuliers (et ou, des professionnels comme des gestionnaires de biens ou encore des agences immobilières) avec des particuliers. Son métier est donc celui de plateforme digitale (ou technologique) et non celui d'agent immobilier. Dans ce cas, AirBnB n'a donc aucune obligation de se soumettre aux règles propres aux agents immobiliers.

Dans un communiqué publié lundi dernier, Nathan Blecharczyk, l'un des trois fondateurs de AirBnB déclarait : "Comme vous l'avez vu, la Cour de justice de l'Union européenne a décidé aujourd'hui qu'Airbnb devait être réglementé en tant que service de la société de l'information et qu'une partie du droit immobilier français des années 1970 ne devait pas être appliquée à notre plateforme. Cette décision est conforme à l'avis de l'avocat général de la Cour, à la position prise par la Commission européenne lors de l'audience, ainsi qu'aux arguments avancés par le gouvernement français, qui a déclaré qu'il n'avait jamais voulu que cette législation s'applique à AirBnB." Avec, au passage, une remarque assez sybilline sur la position du gouvernement français, pas très aligné sur les arguments développés par les syndicats professionnels.

Un impact sur la façon d'encaisser les réservations ?

Si la décision de la cour de justice européenne avait été contraire aux attentes de AirBnB, la plateforme aurait dû carrément modifier son propre modèle d'encaissement.

En effet, selon la loi Hoguet, s'agissant d'une location saisonnière, lorsqu'un particulier loue via un intermédiaire qui lui est soumis, il est possible de demander un acompte lors d’une réservation. Toutefois, la somme ne peut pas dépasser le quart du prix total si le bien est loué par le biais d’un agent immobilier, et jamais plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement. Le solde ne peut être versé plus d’un mois avant cette même date.

Si AirBnB avait été jugé comme dépendant des contraintes de la loi Hoguet, la plateforme n'aurait jamais pu encaisser l'intégralité des locations plusieurs mois à l'avance et, en aucun cas, leur solde avant l'arrivée du client. Un casse-tête difficile à surmonter pour la plateforme mondiale qui peine déjà à collecter passablement la taxe de séjour qu'elle s'était promise de recouvrer en accord avec certaines municipalités.

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Dès lors que AirBnB n'est vu que comme un intermédiaire "technologique", la réservation s'opère donc entre particulier et, dans ce cas, aucune réglementation sur la location saisonnière ne fixe les modalités de l’acompte et du versement du solde. Comme l'indique AirBnB sur son site, la plateforme permet une contractualisation a minima entre les particuliers. Mais chacun a le droit, dans son compte AirBnB, d'ajouter ses propres clauses pour mieux encadrer le régime de leurs propres locations.

Cette décision de justice européenne laisse donc un champ plus-que-libre à AirBnB pour poursuivre son expansion en Europe. De leur côté, les agents immobiliers français se demandent si, dans leur cas, ils sont toujours redevables d'appliquer la loi Hoguet sur les locations de vacances. La réponse semble affirmative dans la mesure où ces derniers perçoivent fonds et commissions et ont reçu mandat pour cela. Sauf à changer de modèle d'affaires, il ne leur reste plus qu'à négocier un allègement des contraintes règlementaires auprès du gouvernement...