Meublés : 1 propriétaire sur 3 prêt à stopper son activité en 2027 ?
Ce n'est plus une simple rumeur qui circule dans les couloirs du secteur immobilier. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : selon l'Observatoire français de la location meublée 2026, publié cette fin de septembre, plus d'un propriétaire sur trois envisage très sérieusement de renoncer à la location meublée en cas de nouveau durcissement fiscal ou réglementaire. Un constat qui risque sérieusement d'entrer en collision avec les discussions budgétaires qui débutent en France et qui constituent, à elles seules, une sérieuse menace pour le secteur ...
Que propose le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) actuellement en discussion au Parlement ? Surprise ! Un nouveau coup de rabot fiscal ciblant directement le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Entre la colère grandissante des bailleurs, l'incompréhension des professionnels et les risques majeurs pour l'offre de logement, cette réforme ne sera pas sans conséquences majeures sur le secteur touristique et résidentiel.
PLF 2027 : ce qui change pour l'amortissement en LMNP
À l'heure où s'écrivent ces quelques lignes, le gouvernement affiche une ambition claire : rendre la location nue de longue durée plus attractive au détriment de la location meublée, en particulier touristique. Pour y parvenir, l'article 7 du projet de loi de finances 2027 prévoit un énième rabotage direct des avantages fiscaux du régime réel.
En l'état des discussions préparatoires, ministres et parlementaires opteraient pour, au moins, 3 options non-négociables :
- La fixation d'un plafonnement des amortissements en meublé classique : l'amortissement déductible serait plafonné à 2,5 % par an, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer fiscal.
- Un "tour de vis renforcé sur le meublé touristique" : pour les locations saisonnières de courte durée, ce plafond chuterait à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal.
- Enfin, une perte définitive des amortissements excédentaires : à compter des exercices clos en 2027, la fraction d'amortissement non utilisée ne serait plus reportable indéfiniment. Quant aux stocks déjà accumulés au 31 décembre 2026, ils ne disposeraient plus que d'une fenêtre de dix ans (2027-2036) pour être déduits, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
Pour les associations de propriétaires, qui n'ont pas attendu pour monter au créneau, il s'agit là d'un vrai changement de règle du jeu en cours de partie ! Jusqu'ici, en effet, ces amortissements n'étaient pas plafonnés et permettaient à de nombreux propriétaires d'effacer une grande partie de l'imposition sur leurs revenus locatifs. Si ces nouvelles mesures étaient finalement adoptées (et il y a de fortes chances en cette période pré-électorale), cet effacement sine die ne serait donc plus possible.
Un risque de fragiliser l'offre locative ?
Dans les discussions parlementaires, il est désormais devenu courant d'entendre que "la location meublée assèche le marché locatif traditionnel ou, plus précisément, celui de la longue durée"; ce qui motiverait (plus que la dette française et la recherche d'économies dans tous les sens) de nouvelles décisions gouvernementales.
Mais, selon l'Observatoire français de la location meublée, "la réalité du terrain, mesurée pour 2026, montre une tout autre histoire" puisque, selon les conclusions de son dernier rapport "la location meublée ne détruit pas l'offre, mais la complète".
Thomas
Thomas
En réalité, toujours selon ce rapport, "le meublé d'habitation répond à des besoins urgents et spécifiques que le parc vide traditionnel ne sait pas toujours couvrir". Et de citer les étudiants et les personnes en formation qui représentent 40 % des occupants des logements meublés d'habitation. Mais aussi, les actifs en mobilité professionnelle comme les salariés en mission, les intérimaires ou les jeunes en période d'essai qui ont besoin d'un logement immédiatement opérationnel sans investir dans du mobilier. Et, pour terminer, les personnes en transition de vie, qui vivent une séparation, une urgence familiale ou des parcours résidentiels temporaires.
Pour les bailleurs, "à force de multiplier les contraintes réglementaires (comme la loi Le Meur de novembre 2024 ou la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente), l'État envoie un signal particulièrement dissuasif aux investisseurs".
Et d'alerter sur le fait que : "à trop vouloir contraindre ceux qui mettent des logements à disposition, le risque principal reste de réduire drastiquement l'offre globale. Et les premiers à en pâtir seront, sans surprise, les locataires eux-mêmes". Un argument destiné à faire mouche auprès des partis représentés par un candidat à la prochaine présidentielle...
Qui sont vraiment les propriétaires bailleurs en meublé ?
Loin des clichés sur les gros investisseurs institutionnels ou les spéculateurs, les données de l'Observatoire et de la DGFIP dressent un portrait bien différent des loueurs:
- Des ménages de la classe moyenne : un loueur sur deux gagne moins de 3 000 € nets mensuels par adulte dans le foyer.
- Des petits patrimoines : 84 % des bailleurs ne possèdent qu'un ou deux logements meublés.
- Une préparation pour la retraite : près de deux tiers des investisseurs déclarent louer pour se constituer un complément de revenu en vue de leurs vieux jours, et non pour réaliser un coup spéculatif rapide.
Pour ces "petits propriétaires", le cadre fiscal du meublé ne serait "donc pas un cadeau, mais simplement la reconnaissance d'un effort financier important": acheter, entretenir et renouveler le mobilier représenterait en moyenne entre 3 et 6 mois de loyer réinjectés dans le bien, selon les conclusions du rapport.
Devant l'instabilité législative du projet de loi de finances 2027, le rapport souligne que l'attentisme dominerait chez 57 % des bailleurs. Certains prennent même les devants en faisant auditer leur patrimoine locatif; ce qui revient à réaliser des simulations financières précises avec un expert-comptable ou un gestionnaire pour mesurer l'impact réel d'un basculement du régime réel vers le micro-BIC (ou inversement) selon le type de bien loué.
Certains commencent aussi à étudier la complémentarité de leurs baux : la location mixte (bail étudiant de 9 mois couplé à une location saisonnière estivale) ou le bail mobilité peuvent, en effet, offrir une flexibilité précieuse selon la localisation du ou des biens.
Certes, la version initiale de l'article 7 du PLF 2027 n'est pas encore gravée dans le marbre et peut faire l'objet d'amendements significatifs avant le vote définitif du budget, mais il semble inévitable que "loger les Français, les étudiants et des touristes tout en rendant, année après année, leurs investissements moins lisibles, moins rentables et plus risqués ..." ne vas encourager au maintien de ces investissements et donc, faciliter la traversée d'une crise du logement sans précédent.
