Airbnb vs Copropriété : le match n’est pas fini

Thomas

19 avr. 2026 6 min de lecture

Petite précision juridique pour certains ou remise à l'heure des pendules pour d'autres ? En tous les cas, la décision rendue le 7 avril dernier par la cour d'appel de Montpellier remet légèrement en cause les nouvelles possibilités d'interdiction stricte qui pourraient être votées par les copropriétés où prospèrent les locations de courte durée ...

Question locations de courte, certes, il s'entend tout et son contraire depuis quelques mois. Entre les nouvelles lois et les décisions du Conseil constitutionnel, certains prédisaient déjà la fin des clés dans les immeubles bourgeois de la France entière. Il faut dire que le sujet est devenu brûlant avec l'approche des élections ! Mais le droit, lui, reste perméable aux débats du moment.

Le 7 avril dernier, dans un arrêt qui fera référence, la Cour d'appel de Montpellier a tranché un litige qui opposait un propriétaire un brin agacé à ses voisins loueurs sur Airbnb et Le Bon Coin. Sa demande ? Faire interdire purement et simplement ces locations au nom du caractère bourgeois de l'immeuble. Résultat ? Un échec pour le demandeur et un soulagement pour les hébergeurs concernés.

Le caractère civil, un véritable bouclier

Il s'agit là du point crucial de cette affaire. Dans une copropriété, pour interdire une activité sans l'unanimité des voix, il faut prouver que cette dernière a un véritable caractère commercial. Or, la justice est formelle : louer son appartement en meublé, même pour trois jours, reste une activité civile.

En clair, pour les "seconds juges", la location meublée n'est pas un commerce par nature et tant que le propriétaire ne propose pas de services para-hôteliers (petit-déjeuner, linge, réception physique), son exploitation reste dans le cadre civil. Et, dans ce cas-là, le simple fait de proposer un ménage en option ne suffit pas à transformer un studio en hôtel; donc, à lui faire reconnaître un caractère commercial.

Station balnéaire : un contexte qui change tout

Ce qui rend cet arrêt de la cour d'appel Montpellier particulier, c’est la prise en compte de la géographie. L'immeuble se situe, en effet, à deux pas de l'Espagne, sur le littoral méditerranéen, du côté de Perpignan, une région bien connue des auteurs de votre blog ...

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Meublés de tourisme : Stages ou études … gare aux 120 jours! Un arrêt crucial de la Cour de cassation vient de doucher les espoirs de nombreux propriétaires louant leur résidence principale au-delà de la limite légale (soit 120 jours). Le 16 avril 2026, la 3ème chambre civile a rendu une décision très attendue qui précise de manière restrictive l'exception permettant de dépasser le plafond de 120 jours de location par an. Le contexte : un plafond légal impératif ... Pour rappel, dans les communes ayant mis en place une procédure d'enregistrement, la location d'une résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par an. Ce plafond est strict et ne peut être dépassé que dans trois situations bien précises définies par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure. Dans cette affaire, une locataire parisienne avait loué son appartement bien au-delà de la limite soit 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020. Pour justifier ce dépassement, elle invoquait la réalisation d'un stage à l'étranger en 2019 et la poursuite d'une formation universitaire en 2020, arguant que ces activités s'inscrivaient dans une démarche d'insertion professionnelle. La cour d'appel de Paris avait initialement validé cette interprétation. La haute juridiction, de son côté, casse fermement l'arrêt de la cour d'appel. Elle pose une limite claire : "Ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus". En clair, la Cour sépare clairement les obligations liées à l'exercice effectif d'une activité professionnelle (salariée ou indépendante) des activités de formation, même si ces dernières visent l'insertion professionnelle. Pour les derniers juges, la notion "d'obligation professionnelle" ne doit pas devenir un concept élastique permettant de contourner la loi. L'arrêt de la cour d'appel étant cassé, la locataire s'expose désormais au paiement d'une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros pour avoir dépassé le seuil légal sans justification valable (comme une mutation ou un déplacement imposé par un employeur). Cette décision renforce donc la sécurité juridique autour du plafond des 120 jours et limite considérablement les possibilités de dérogation. C'est une victoire pour les collectivités territoriales luttant contre la transformation de logements en meublés touristiques permanents comme à Paris. Pour les propriétaires et locataires, la vigilance est plus que jamais de mise. La jurisprudence ne tolérera, a priori, aucune interprétation de la loi, et le risque financier (jusqu'à 10 000 euros d'amende) est désormais très concret.

La Cour souligne que dans une zone à forte fréquentation touristique, il est tout à fait naturel que des appartements soient loués à la semaine. Pour les magistrats, la destination bourgeoise de l'immeuble ne serait donc absolument pas incompatible avec l'accueil de vacanciers. En effet, comme on s'en doute, on ne peut pas vivre au bord de l'eau et ignorer le tourisme !

Nuisances : attention à ne pas crier au loup

Pour gagner son procès, le voisin mécontent invoquait des bruits nocturnes et des dégradations dans les couloirs. Mais là encore, la justice demande des preuves solides pour caractériser les nuisances:

Les témoignages doivent être précis et datés,
On ne peut pas accuser les locataires actuels pour des faits remontant à 2017, avant même l'achat des appartements par les mis en cause,
Un trouble anormal de voisinage doit être répété et durable pour justifier une sanction, selon les termes de l'arrêt.

Cette décision devrait rassurer certains propriétaires-loueurs face à leurs autres copropriétaires-résidents permanents car elle impose un formalisme précis pour arriver à ses fins et faire interdire une exploitation devenue la bête noire des résidents permanents d'un immeuble ...

Cour d'appel de Montpellier 7 avril 2026

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Dans les deux cas (attaquant ou attaqué), la décision invite, avant toute action judiciaire, à vérifier correctement le règlement de copropriété en identifiant si la clause d'habitation bourgeoise y est présente et, dans ce cas, son étendue. En particulier, si elle autorise la location en meublé "par appartement entier".

Mais ce n'est pas tout, pour se protéger, un propriétaire-loueur (ou pour attaquer, pour une copropriété), il faut pouvoir démontrer que la location ciblée ne fait pas dans la para-hôtellerie (par exemple, pas de petits-déjeuners servis !) pour rester dans le bénéfice du caractère civil de l'activité.

Enfin, pour éviter toute action plus musclée, les propriétaires se doivent d'être irréprochables sur le ménage et le bruit. Selon toute vraisemblance, la majorité des conflits naissent bien de la propreté des parties communes.

Enfin, n'oubliez pas que prédomine la règle de l'unanimité : en effet, sans interdiction commerciale préalable dans le règlement, il faut l'accord de tous les copropriétaires pour interdire à l'un des leurs de louer en "courte durée" ...

En conclusion, cet arrêt confirme une tendance lourde de la jurisprudence française : le droit de propriété reste sacré. Tant que les locataires respectent le calme de l'immeuble et qu'ils ne transforment pas les parties communes en hall de réception, l'activité "saisonnière" est protégée. Cela signifie que, suite à la décision du conseil constitutionnel, les votes hâtifs en assemblée générale risquent fort de se casser les dents face au contrôle d'un juge si la destination de l'immeuble et le contexte local ne justifient pas une interdiction.