Taxes sur les meublés: on repart de zéro ?
Retour à la case départ ? Dans la nuit de vendredi à samedi, les députés français ont rejeté à la quasi-unanimité - et en première lecture - le budget 2026. Le texte initial du gouvernement est donc renvoyé au Sénat qui débutera son examen dès ce lundi. L'avenir sur la fiscalité des meublés reste donc des plus incertains ...
Pas facile d'y voir clair dans l'instabilité politique (et budgétaire) de ces derniers mois ... Avec un projet de budget rejeté à la quasi-unanimité, de nombreuses discussions initiées par les députés sont anéanties pour un retour à la case départ qui passe, désormais, par le Sénat.
Ce que le PLF 2026 avait ajouté
Parmi les dispositions "touristiques" discutées et votées par les députés (et donc, non définitives), les gîtes et les maisons d'hôtes avaient obtenu "leur sortie" du dispositif Le Meur (comme rappelé dans notre précédent article).
En première lecture, les députés avaient, en effet, adopté des amendements qui créaient une définition légale du "gîte rural" dans le code du tourisme; soit une maison ou un petit immeuble de moins de 4 logements, situés hors des grandes métropoles, et se revendiquant d'un label de type Gîtes de France (ou Clévacances) et, dans tous les cas, contrôlé régulièrement.
Par cette "sortie", les gîtes ruraux (ainsi définis) - et les maisons d'hôtes - pouvaient espérer se voir rétablir l'abattement de 71 % avec un plafond de 188 700 euros pour le régime fiscal dit du "micro-BIC".
Thomas
Autrement dit, cette disposition permettait une fois pour toutes de distinguer, d'un côté, les gîtes ruraux et les maisons d'hôtes (avec un retour au régime fiscal "hyper-incitatif" de 71 % d'abattement, dans un plafond de 188 700 euros) et, de l'autre, les meublés touristiques "urbains" et ceux situés en "zones tendues" qui, du coup, restaient sous la férule du tour de vis fiscal prévu par la loi Le Meur (soit 30 % d'abattement pour un plafond de recettes de 15 000 euros pour les non classés et 50 % d'abattement pour un plafond de 77 700 euros pour les "classés".
Sauf, qu'à ce stade, tout cela ... n’est plus car, bien qu'adopté dans les débats préliminaires à l'Assemblée; le projet global ayant été rejeté, ces dispositions sont pour le moins soumises à un avenir incertain. Et pour cause, elles sont désormais soumises aux débats des sénateurs (qui commencent ce jour) et, dans un second temps, à la fameuse "navette avec le Sénat", puis éventuellement à un 49.3 et une Commission Mixte Paritaire (réunissant députés et sénateurs) avant une éventuelle promulgation. Mais, à ce stade, rien ne dit que les précédentes dispositions arrêtées figureront dans le projet finalement approuvé (s'il est !) du budget 2026. Nous nageons donc en plein flou - pour l'heure - sur le sort des conséquences fiscales (à payer en 2027) issues des nouvelles dispositions budgétaires votées, pour 2026, en cette fin d'année. Vous suivez ? ...
TVA, le seuil de franchise fortement abaissé
Car, pour beaucoup de propriétaires de meublés, le PLF 2026 tel que discuté préalablement comportaient quand même des dispositions sur la TVA plus-que-très-impactantes.
Thomas
Comme nous l'écrivions dans un récent article, avec les dispositions précédentes (et selon les interprétations des services de Bercy), un grand nombre de loueurs de meublés touristiques pourraient, en effet, basculer en exploitation de "para-hôtellerie" (en raison de la fourniture de 3 services sur 4 à leurs "invités" comme le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture de linge ou encore l'accueil et la réception personnalisés. Conséquence ? La TVA serait dûe dès 37 500 € de recettes perçues avec un taux à 10 % sur l’hébergement et 20 % sur les autres services. Mais, là encore, retour à la case de départ chez les sénateurs et aucune application concrète tant que le PLF reste en l'état de projet et que la loi n'est pas encore promulguée.
LMNP et "meublé nu" ... le temps du rééquilibrage
Enfin, toujours dans le PLF 2026 qui doit être repris de zéro chez les sénateurs ce lundi, la question sera de savoir si reviennent plusieurs amendements qui visaient à rééquilibrer la fiscalité entre les "meublé" et les locations "nues". Ces dispositions prévoyaient un relèvement de l’abattement micro-foncier de 30 % à 50 % (location nue, plafond 15 000 €), pour rendre la location nue plus attractive et une réduction (voire une suppression de la déductibilité des amortissements) pour les LMNP au réel (y compris certains meublés touristiques exploités au réel).
Ces mesures avaient été adoptées en commission (ou en séance à l’Assemblée, selon les cas) mais, là aussi, la première partie du budget a été rejetée une fois en commission et, pour l'heure, elles disparaissent du projet qui sera soumis aux sénateurs cette semaine ... puisque le PLF 2026 revient à l'état initial; c'est-à-dire, sans les ajouts, modifications ou suppressions apportés par les députés. L’avenir exact de ces mesures dépend du parcours parlementaire en cours.
Le parcours - bien que très encadré dans le calendrier - risque d'être long pour de nombreux propriétaires qui ne savent plus sur quel pied danser. Et, compte tenu des tendances des débats budgétaires où la création de nouvelles recettes prend le dessus sur les économies budgétaires, il est fort probable qu'elles finissent par figurer dans le budget final voté (puisque le premier ministre s'est interdit l'usage du 49-3) d'ici à la fin de cette année.