Aux US, les conciergeries font grise mine

Thomas

13 oct. 2025 4 min de lecture

Avec des ambitions de croissance revues à la baisse (en raison de l'évolution radicale des règlementations) et une réalité opérationnelle (pénurie de main d'œuvre) plus compliquée que dans les "années d'or", les (grandes) conciergeries américaines abordent 2026 avec prudence. Selon le dernier rapport de Key Data, basé sur 43 000 biens gérés à travers les États-Unis, 2026 ne devrait pas être une année de fête pour les concierges ... comme en Europe, d'ailleurs.

L'emploi (et ses soucis pour recruter et fidéliser) ne semble pas connaître de frontières puisque ce dernier est pointé comme le problème numéro 1 des conciergeries américaines ... Grandes pourvoyeuses de "jobs" à des publics immigrés (et désormais, chassés par l'administration Trump), pour les "conciergeries", exploiter des locations saisonnières de A à Z (tout en en réalisant de confortables marges) relèverait du gymkana en 2026 selon les réponses de 73 % "concierges nord-américains".

Aussi, avec des marges sous pression, la tentation est forte de “faire plus avec moins”… Car, pour les propriétaires de conciergerie, l'emploi (leur principal poste de charge) constituerait donc, bel et bien, un frein majeur à leur rentabilité. Les exigences des clients de la location saisonnière rejoignant celles des clients d'hôtels, les coûts à exposer semblent donc à se rapprocher des standards des hébergements "marchands"; l'effet de volume en moins. "Bienvenue au club !" semblent entonner les patrons d'hôtels pour lesquels, depuis des années, les enjeux de recrutement, de formation et de fidélisation des salariés sont devenus aussi importants que la réduction des commissions payées aux OTAs; c'est dire ...

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En Europe ... aussi ! En 2026, les gestionnaires de locations de vacances européens pourraient eux aussi faire face à un climat d’incertitude grandissant, à l’image de leurs homologues américains. D’un côté, les pressions liées aux ressources humaines se font sentir : le recrutement de personnel qualifié — qu’il s’agisse d’agents d’entretien ou de maintenance — devient un véritable casse-tête, amplifié par une saisonnalité toujours plus imprévisible. Dans plusieurs pays comme la France, l’Espagne ou l’Italie, les tensions sur le marché du travail touristique poussent les professionnels à repenser leurs modèles : moins d’humain, plus d’automatisation, mais cela demande des investissements que tous ne peuvent pas se permettre. À cela s’ajoute la montée en puissance des réglementations locales. Un peu partout en Europe, les municipalités restreignent l’offre de locations de courte durée, sous pression des résidents et des hôteliers. À Barcelone, Lisbonne ou Amsterdam, les quotas, permis ou durées maximales de location sont devenus la norme. Pour les concierges, cela signifie plus de paperasse, plus de contrôles, et une incertitude permanente sur la pérennité de leurs activités dans certains quartiers; voire, carrément, certaines villes. Le cadre réglementaire se durcit, en effet, ce qui complexifie la planification à moyen terme. Enfin, même si les voyageurs restent au rendez-vous, la pression concurrentielle ne faiblit pas. Plateformes, OTAs, indépendants : tous se battent pour la visibilité et la conversion. Et dans un contexte de ralentissement économique, le panier moyen est scruté de près. Il n'est pas dit que les gestionnaires soient confrontés à deux périls de plus: le retrait de la location de courte durée de nombreux biens pour défaut de rentabilité et réglementations coercitives ou, d'autre part, la reprise en mains des locations par les propriétaires eux-mêmes pour éliminer des frais importants générés par les conciergeries. En 2026, les "concierges" européens devraient donc connaître une période qui pourrait bien marquer un tournant : moins de croissance, plus d’agilité, et une course à l’efficience qui ne laissera pas de place à l’improvisation.

Autre nature de pression ? Celle sur les revenus : d'un côté, les voyageurs qui veulent séjourner pour moins cher ... et, de l'autre, des propriétaires en quête d'une meilleure rentabilité de leur logement et donc, veulent payer moins de frais aux concierges ... voire, aucun frais du tout. Ce double défi, sans surprise, leur imposera donc une véritable réorientation stratégique vers plus d'efficience (en vue, pourquoi pas, de réduire leurs propres commissions) que vers une nouvelle ère d'expansion.

Enfin, n'oublions pas non plus, qu'aux US comme en Europe, la règlementation des locations saisonnières fait aujourd'hui figure d’épée de Damoclès sur le secteur des conciergeries; à tel point que les "contraintes réglementaires" restent un sujet brûlant des deux côtés de l'Atlantique:

42 % des professionnels anticipent un impact direct de la législation locale ou nationale sur leur activité,
47 % font face à des règles strictes de permis ou de "licences" qui génèrent des coûts croissants et une incertitude permanente dans leur activité. Au point d'anéantir leur propre rentabilité ?

Marketing & distribution : la concurrence s’intensifie

Autre fait marquant de cette étude: 23 % des "gestionnaires" pointent la pression croissante en matière de commercialisation et de distribution. Autrement dit, quand ces derniers ont aussi la charge de gérer la commercialisation du bien, il semble que se faire remarquer dans un marché saturé (plateformes, OTAs, réseaux sociaux, moteurs de recherche) n’a jamais été aussi difficile.

Selon les résultats de l'étude, un tiers des gestionnaires scrutent plus activement encore les données du marché chaque semaine afin d'optimiser leur pricing en temps réel et de justifier leur valeur ajoutée auprès des clients au-delà des seules fonctions d'accueil et d'entretien des hébergements donnés en gestion.

Car, si à leurs débuts, cette partie restée aisée du fait d'un parc immobilier peu tournée vers les OTAs, désormais leur propre valeur ajoutée et interrogée par les propriétaires: à quoi bon payer de fortes commissions aux OTAs (incontournables) en plus de celles payées aux concierges ... et qui peuvent, parfois, doubler l'addition ?

Efficacité, data, résilience : le nouveau triptyque gagnant

En dépit de ces nouvelles conditions d'exploitation, le moral des entrepreneurs de la conciergerie reste fort puisque 60 % restent optimistes en dépit d'une prévision de croissance modérée de leurs revenus en 2026.

Aux US comme en Europe, la mutation de leur métier sera donc à l'ordre du jour avec une priorité absolue à l’efficacité opérationnelle que l'on pourrait résumer par "Moins d’expansion et plus de pilotage stratégique". Ou, comme concluait Quinn Monescalchi, analyste chez Key Data: “Le message est clair : les pros du secteur serrent les boulons mais gardent le cap sur une croissance durable”.