Locations touristiques : pourquoi l’Urssaf réclame des cotisations sociales au-delà de 23.000 € de revenus

Un nouveau couperet pour les loueurs en meublé de tourisme ? Depuis quelques mois, de nombreux propriétaires reçoivent, à leur grande surprise, un courrier de réclamation de l’Urssaf. L'objet ? Une demande d’explications (voire de régularisation financière, dans de nombreux cas) concernant leurs revenus issus de plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking ...

C'est un fait, la plupart des bailleurs pensaient profiter longtemps de la tranquilité attachée à leur statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui relève(rait) uniquement de l’impôt sur le revenu. Pourquoi, dès lors, l'URSSAF leur réclamerait des cotisations sociales en plus ?

Erreur ? Non. Il s’agit en réalité de l’application d’une réforme de 2021, encore largement méconnue, qui change la donne pour tous ceux qui dépassent 23.000 € de revenus annuels en location de courte durée.

En clair, si en dessous de ce seuil, rien ne change (les loyers sont déclarés aux impôts et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %), au-delà de ce montant,tout bascule …

Ce qui change avec la loi : une activité désormais "professionnelle"

Jusqu’ici, pour être considéré comme professionnel aux yeux de la Sécurité sociale, il fallait réunir deux conditions :

• dépasser 23.000 € de revenus locatifs annuels,
• et que cette activité représente plus de la moitié des revenus du foyer.

Désormais, selon les limiers de l'URSSAF, pour la location touristique, seul le premier critère suffit. Autrement dit, si vos revenus dépassent 23000 €, vous êtes automatiquement requalifié par l’Urssaf en tant que professionnel et, à ce titre, vous êtes redevable de cotisations sociales. En clair, fiscalement, vous restez sous le régime du LMNP ... mais, socialement, vous basculez dans le champ des cotisations sociales.

Résultat ? Si ces contentieux se confirment, l'alignement entre fiscalité et cotisations n’existe plus pour la location courte durée.

Quels régimes sociaux pour les bailleurs concernés ?

Pour les bailleurs entrant dans ces paramètres, il est fort probable qu'échapper à l'URSSAF relèvera de la mission impossible (car les revenus locatifs sont désormais accessibles à toutes les administrations). Mieux vaut donc éviter un contentieux avec le collecteur national des charges et entrer dans le rang si vous êtes dans le profil de ces propriétaires de meublés touristiques en vous affiliant volontairement à l’URSSAF :

• soit en adoptant le régime général qui vous coûtera environ 20 % des loyers encaissés,
• soit en adoptant le régime du micro-BIC (qui concerne les meublés non classés) et vous coûtera 22 % sur les loyers (ou, "seulement" 6 % pour un logement classé,
• soit, enfin, en optant pour le régime réel où les cotisations sont calculées sur le bénéfice net, soit entre 30 et 35 %, avec possibilité de déduire vos charges.

Attention, n'oubliez pas cependant que le seuil du "micro-BIC" va fortement baisser (de 188.700 € à "77.700 €") pour les revenus 2025. Cependant, par tolérance, l’administration a annoncé que cette baisse ne s’appliquera réellement qu’à partir des revenus 2026.

Les "concierges" ne protègeront plus comme avant

Face à la règle, certains ont cherché à identifier des exceptions; voire des exemptions. C'est le cas de certains propriétaires qui espéraient échapper à cette requalification (de loueur "professionnel") en passant par une agence professionnelle ... voire, une "conciergerie". En effet, une réponse ministérielle de 2018, confirmée en 2022, indiquait que l’affiliation URSSAF ne concernait pas les locations gérées via une agence soumise à la loi Hoguet.

Cependant, dans ses échanges, l'URSSAF invite les propriétaires à la plus grande prudence car, selon ses responsables juridiques, cette tolérance n’a jamais été intégrée dans la loi ... et l’Urssaf ne l’a pas reprise dans ses communications officielles. En conséquence, aujourd’hui, seul le seuil de 23.000 euros reste opposable.

Pourquoi il devient stratégique de classer son logement

Pour limiter l’impact de ces nouvelles cotisations, il peut être très avantageux de faire classer son meublé de tourisme car ce classement permet de ne payer que des cotisations sociales "allégées" (soit 6 % au lieu de 22 % en micro-BIC) et, de surcroît, de bénéficier d'un abattement fiscal renforcé (50 % au lieu de 30 %). Ce double bénéfice, à la fois fiscal et social, mérite donc d’être anticipé par tous les loueurs qui aurait dépassé ce seuil cette année ou envisagent de le faire en 2026.

Avec le renforcement du partage de données entre plateformes de locations et administrations (voulues par l'Europe et les états), les contrôles vont se multiplier dans les prochains mois (qui plus est, dans une période où les états cherchent à faire entrer de l'argent dans leurs caisses pours résorber leurs déficits abyssaux). Les bailleurs qui franchissent le cap des 23 000 euros de loyers en courte durée doivent donc se préparer en vérifiant, dès maintenant, leur niveau de revenus locatifs, en optant pour le régime social le plus adapté, et en étudiant sérieusement l’opportunité de faire classer leur bien. En clair, mieux vaut ajuster sa stratégie aujourd’hui que découvrir demain un redressement de l’URSSAF dans sa boîte aux lettres ...