Les capitaux se pressent vers les hôtels en 2025

Thomas

14 févr. 2025 4 min de lecture

Les restes de la crise de 2023 ne semblent pas avoir freiné la frénésie des investisseurs pour les murs d'hôtels: en 2024, il s'est investi presqu'autant qu'avant 2019 (année de référence) dans le rachat, la transformation ou la reconstruction de murs d'hôtels, soit près de 3 Milliards ! Grands groupes comme indépendants misent sur la croissance régulière de murs probablement les plus rentables (désormais) devant les murs de bureaux ...

2,7 Milliards d'euros ! C'est le montant engagé par des investisseurs de différents profils dans les murs hôteliers, rien qu'en France ! La progression est remarquable (+25%) et démontre un appétit croissant des financiers (ou des particuliers fortunés) pour l'hospitalité "marchande".

Selon BNP Paribas Real Estate, il s'agit là d'un record historique depuis la fin de l'ère post-covid ... puisque le record précédent (3,7 Milliards) remonte à 2016. C'est dire si les recors de taux d'occupation de ces dernières années ont de quoi allécher de nombreux investisseurs immobiliers quelque peu refroidis par le délaissement des murs de bureaux ou encore des centres commerciaux que les consommateurs continuent de déserter lentement et sûrement (sous les effets du commerce en ligne).

Assez logiquement, c'est l'Île de France qui rafle les deux-tiers de ces investissements tandis que la province récupère le reste (35% exactement) selon le cabinet InExtenso, spécialisé dans l'observation de l'activité hôtelière en France. Reste que, dans nos territoires éloignés de Paris, de nouveaux profils d'investisseurs et de projets ont surgi à la faveur de ces tendances.

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Le saviez-vous ? La tendance est européenne. Ah, l'hôtellerie européenne ! Un véritable chantier à ciel ouvert, mes amis ! Imaginez un peu : 1 661 projets d'hôtels en cours, soit l'équivalent de 244 464 chambres. C'est comme si on construisait une ville entière dédiée aux vacanciers ! La frénésie de conversions de bâtiments en hôtels ne se relâche pas à cette occasion: selon le recensement du "Lodging Econometrics", 520 bâtiments seraient en cours de transformation sur notre Vieux Contient. C'est le grand relooking de l'Europe ! Le luxe est à son apogée puisque 127 projets sont en cours à destination des clients les plus exigeants.

Les boutique-hôtels ou les grands chalets hôteliers sont dans le Top3 des produits hôteliers dans lesquels les investisseurs se seraient épanouis ces derniers mois.

On pense, par exemple, à la chaîne "Les Domaines de Fontenille" dont le concept et le modèle économique ont séduit jusqu'à Bernard Arnault en personne, et LVMH qui y a pris une participation minoritaire pour accélérer le développement du réseau.

Les Domaines de Fontenille s'imposent comme une mini-chaîne au succès fulgurant auprès d'une clientèle quasiment fidélisée à 100%.

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150-0-B Ter et moi et moi et moi ... Si l'hôtellerie attire aussi de nouveaux profils d'investisseurs (voir, ci-dessous, ce qui concerne les entrepreneurs de la tech), c'est que la niche fiscale française 150-0 B ter, leur permet de reporter l'imposition des plus-values (au moment de la cession de leur entreprise) en contrepartie d'un réinvestissement dans l'économie réelle; à l'exclusion de la gestion de patrimoine immobilier.

Saint Tropez, mais aussi, plus frais, Courchevel, Val d'Isère, Méribel sont dans les spots les plus prisés de ces néo-investisseurs. CBRE y note même l'arrivée de nouveaux types de propriétaires de murs; de riches entrepreneurs, par exemple, ayant réussi dans la "tech" et désirant réussir dans un business qui allie la force de la pierre (et ses revenus locatifs) à l'exaltation de la gestion au quotidien (en participant eux-mêmes aux opérations de leur établissement).

Les investissements devraient donc continuer à suivre une courbe dynamique en 2025 selon les observateurs financiers du secteur. Selon ces derniers (banques d'affaires, opérateurs spécialisés dans les transactions hôtelières, etc), les performances économique des hôtels, et plus largement des hébergements marchands, (quelque soit leur taille, d'ailleurs) ne sont plus à démontrer ...

Dans une offre qui s'étend, comme sans limite, à des logements de tous types (dans le domaine du locatif), l'hébergement marchand opte pour des montées de gamme (voir ci-dessous) rapides et répondre ainsi à une demande croissante des voyageurs pour plus de qualité et de services.

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Le saviez-vous ? Accor se déleste des hôtels F1 (ex-Formule 1). L'annonce a été faite, hier, la marque (et le réseau) d'entrée de gamme va quitter la giron du groupe français. Les murs du réseau vont être vendus, a priori, au fond d'investissement américain Fortress pour un montant avoisinant les 200 millions d'euros. Ce désengagement conforte la stratégie du groupe français orientée vers la montée en gamme de son catalogue de marques. Ultra-économique (un segment qui souffre beaucoup en raison d'une concurrence agressive comme celle de Première Classe) et avec de faibles marges, de très lourds investissements seront nécessaires pour relancer la marque et le parc vieillissant des 150 F1 ...