Locations saisonnières: la loi sera votée le 7 novembre !
Finalement, ce sera une loi pleine et entière qui sera votée le 5 novembre au Sénat et le 7 à l'Assemblée. Désormais, il n'y a plus de doutes, plusieurs dispositions drastiques vont encadrer sévèrement l'évolution des "meublés touristiques" à compter du 1er janvier prochain.
Pour les députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Iñaki Echaniz (PS), la décision prise la nuit dernière en comission mixte paritaire (qui réunit donc députés et sénateurs) constitue "une grande victoire pour les territoires et un combat qui continue sur la fiscalité, avec une très belle première avancée" (pourquoi "première" ? Nous le verrons plus loin ...).
Et pour cause, après des mois et des mois d'un véritable feuilleton parlementaire et politique, l'horizon se dégage enfin pour auteurs de cette loi "transpartisane": le texte ainsi finalisé cette nuit sera voté au Sénat le 5 novembre et à l'Assemblée le 7. Il devrait ensuite entrer en application immédiate (2025).
La nuit dernière, donc, députés et sénateurs de tous bords (à l'exception du RN qui a voté contre) sont tombés d'accord sur un dispositif qu'ils jugent être "un bon début pour réguler la location des meublés touristiques" et qui devrait donc être voté en l'état.
L'avantage fiscal définitivement raboté
Il n'a plus que quelques jours de vie avant que le couperet ne tombe le 7 novembre: l'avantage fiscal va donc être réduit à sa portion congrue, soit celle déjà appliquée pour les locations "classiques"; c'est-à-dire, de "longue durée".
Dans la limite d'un plafond de 15.000 euros de revenus annuels, les loueurs pourront ainsi bénéficier du régime simplifié dit "micro-BIC" qui leur permettra d'appliquer un abattement de 30 % sur leurs revenus locatifs lors de leur déclaration de revenus.
De leur côté, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés continueront de profiter d'un régime ad hoc puisque l'abattement sera de 50 %, dans la limite de 77.700 euros de revenus.
Pour rappel, jusqu'à cette année, les meublés de tourisme étaient éligibles à un abattement de 50 %, dans la limite de 77.700 euros tandis que les meublés classés bénéficiaient d'un abattement de 71 %, dans la limite de 188.700 euros de revenus. Entre temps, le texte validé cette nuit avait déjà été adopté par l'Assemblée Nationale en janvier dernier, puis par le Sénat en mai avant que la dissolution ne vienne bloquer tout le processus. Cependant, le gouvernement avait rajouté de la confusion à la situation en retenant "par erreur" (PLF2024) un amendement qui rabotait déjà sévèrement la niche fiscale. De son côté, l'administration fiscale avait autorisé les contribuables à ne pas en tenir compte dans leur déclaration de revenu au printemps dernier. Un recours est pendant devant le Conseil d'Etat (lancé par les députés à l'origine du texte validé hier) et selon, quelques contribuables pourraient se voir reprocher d'avoir trop tendu l'oreille aux suggestions de l'administration fiscale ...
Des déclarations préalables
Mais ce n'est pas tout ! Le texte ne comporte pas qu'un dispositif fiscal. Sous la pression des maires, les sénateurs ont poussé la négociation jusqu'à imposer le principe intangible d'une déclaration préalable, en mairie, avant toute mise en location saisonnière d'un bien immobilier.
Par ailleurs, pour être validé dans sa déclaration, les loueurs devront, entre autres, présenter un DPE (diagnostic de performance énergétique) aligné sur les mêmes exigences que pour les locations "à l'année".
Ainsi, à compter du vote de la loi, et sauf s'il s'agit de la résidence principale du loueur, sans un score inférieur à E (et qui sera ramené à D en 2034), aucune mise en location ne sera possible dans le futur. Quant à ceux qui exploitent déjà une location saisonnière, ils ont jusqu'en 2034 pour que leur DPE s'affiche entre les notes A et D; soit, pour certains, de sérieux investissements à venir pour mettre leur bien immobilier aux normes.
Les candidats à la mise en location seront donc sérieusement encadrés par ce principe de déclaration car les plateformes telles qu'Airbnb ou Abritel ne pourront plus diffuser leurs annonces sans le fameux numéro de déclaration en mairie ... En cas de non-conformité, les mairies pourront même suspendre le numéro de déclaration, ce qui entrainera la suppression automatique des annonces sur les grands portails (qui risquent d'importantes amendes dans le cas contraire).
Enfin, les communes pourront définir leurs propres règles comme on l'a vu récemment à Saint Malo (qui a remporté la partie face à des propriétaires investisseurs):
- possibilité d'abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales jusqu'à 90 jours,
- possibilité de mettre en place des quotas de meublés de tourisme dans leur commune,
- possibilité de désigner des zones réservées à la construction de résidences principales et où les locations saisonnières seront proscrites et sanctionnées financièrement.
Thomas
Thomas
"Une première avancée ?.."
Pour reprendre le propos des députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, "le combat ne fait que commencer ..." car la parlementaire centriste et ses collègues ont un autre sujet dans leur colimateur, le "régime au réel" choisi par de nombreux propriétaires.
Dès le 1er janvier prochain - et suite au vote de la loi le 7 novembre - revendre son bien immobilier (jusque là exploité en location meublée) reviendra plus cher en impôts (plus-value) car si le taux (19%) ne change pas, l'assiette fiscale sera très élargie en supprimant le recours aux amortissements fiscaux dont étaient friands les déclarants "au réel" jusque là ...
Selon le rapport Le Meur, l’activité de location meublée "peut, tout en présentant un déficit comptable, présenter un bénéfice bien réel pour le propriétaire". D'où la volonté de rétablir une fiscalité plus équitable avec les autres propriétaires; notamment, ceux qui "louent à l'année", selon députés et sénateurs réunis hier soir.
Pour ces derniers, il était important de mettre fin à un "pur mécanisme de réduction d’impôts, et aucunement d’un processus comptable visant à représenter avec sincérité la valeur d’un bien – en l’occurrence, sa dégradation (...) Ainsi, les amortissements permettent au propriétaire non seulement d'échapper à toute imposition pendant la durée de location du bien, mais aussi de se constituer un patrimoine."
70% des propriétaires ne paient aucun impôt
En effet, à ce jour, ces propriétaires sont les seuls à pouvoir amortir le coût d'acquisition de leur bien (hors foncier). Et cet amortissement vient immédiatement réduire (voire annuler intégralement) la valeur des loyers perçus sur une année. Selon les parlementaires, 70 % des propriétaires ne paieraient ainsi aucun impôt sur les loyers perçus grâce à ce dispositif.
Dernier point : les parlementaires ont décidé hier soir de mettre un terme à une "incohérence fiscale et sociale majeure" puisque ces amortissements n'étaient pas non plus réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien. C'est ainsi que le gouvernement, sous la pression des mêmes parlementaires a proposé de voter la fin de ce dispositif dans le projet de loi de finances 2025, actuellement en cours de discussion au Parlement.
Toutes ces dispositions devraient donc - comme nous l'annoncions tout au long de nos articles - sortir du "tunnel de confusion" dans lequel elles évoluaient depuis des mois. C'est donc un "sale temps" qui se profile pour certains meublés en 2025 et, potentiellement, une sortie massive du marché de nombreuses offres locatives qui concurrençaient les meublés "classés", les maisons d'hôtes et les autres hébergements "marchands" (hôtels, campings, etc). Même si cette conséquence n'était pas dans la première intention des parlementaires (qui ont voté ce dispositif pour favoriser la location et l'habitat de "longue durée en premier lieu), ces dispositions risquent de bouleverser considérablement l'écosystème touristique dès le début de l'année prochaine !
Thomas
Thomas