Les astuces des locations de vacances pour augmenter leurs revenus

Ces dernières semaines (et les prochaines) ont placé et placeront les locations saisonnières au coeur de nombreux débats (notamment, parlementaires) qui risquent de déboucher sur de plus fortes restrictions quant à leur exploitation commerciale. La réduction - drastique - du nombre de jours maximum pour louer un bien "saisonnier" occupe déjà tous les esprits. Pendant ce temps, d'autres réfléchissent déjà à savoir comment ne pas subir de plein fouet les effets de ces restrictions sur leurs revenus locatifs ...

120 jours, 90 jours ? Si les débats qui agitent actuellement élus locaux, parlementaires et syndicats professionnels aboutissent (comme prévu cet automne), il est fort probable que la location saisonnière va devenir un exercice de plus en plus compliqués pour certains propriétaires ou gestionnaires. Une limite trop forte en nombre de jours et c'est - immédiatement - une perte conséquente de revenus locatifs ... si des mesures d'anticipation ne sont pas prises pour "contrer" les effets réducteurs des prochaines législations françaises et européennes.

Si, d'après le Credoc (Centre de recherche pour l'observation et les conditions de vie) et Europ Assistance, la location de meublés de vacances séduit, en moyenne, 39 % des Français qui partent en vacances, pas sûr que ces derniers acceptent de payer plus cher leurs nuitées si, d'aventure, les propriétaires estimaient devoir "rattrapper" le manque-à-gagner provoqué par la limitation du nombre de nuitées.

Normal, dès lors, que des propriétaires cherchent de bonnes "parades". L'une d'entre elles - et l'une des plus efficaces - serait même un des objets les plus vendus ces dernières années ... le jacuzzi !

48% de revenus en plus

Pour beaucoup de propriétaires et d'investisseurs immobilier, en effet, face à l'inéluctable réduction du nombre de nuitées "louables" possible, mieux vaut investir un peu plus et faire en sorte que le prix unitaire des nuitées augmente tout à fait logiquement ...

Et, selon l'étude de la plateforme Prello (qui propose le suivi d'investissements locatifs), la piscine, le sauna et le jacuzzi figurent parmi les équipements qui ont le plus d'effet sur la montée en flèche du prix des nuitées !

Ses spécialistes ont observé les prix de 12.850 habitations proposées sur Airbnb (équipées d'une piscine), 2.724 biens locatifs équipés d'un jacuzzi et 542 autres logements proposant un sauna.

Evidemment, ce n'est pas une découverte - ces types de logements sont loués à un prix plus élevé que les locations "sèches". D'après l'analyse de Prello, les maisons avec piscine génèrent des revenus 40 % supérieurs aux autres. De leur côté, le sauna et le jacuzzi impactent positivement le prix moyen des nuitées, respectivement, de + 74 % et de + 48 %.

Si l'effet de ces équipements sur la valeur des nuitées est réel, il faut cependant se raviser dès lors qu'il s'agit d'en calculer leur rentabilité. Car, dans l'univers du "locatif", si le prix des nuitées peut augmenter en fonction des équipements proposés, cela n'en fait pas pour autant du revenu "net".

En effet, selon Prello, une fois déduits la charge financière (emprunt ou immobilisation de cash) et les coûts de maintenance, le rendement d'une piscine s'élèverait à 16% (base : 40.000 euros d'achat et 1.800 euros de charges annuelles pour une piscine de 10 mètres par 4). Et cela, sans compter l'impact sur la feuille d'impôt ...

Autre élément, la rentabilité d'une piscine sur les revenus d'un investissement locatif s'apprécie différemment selon les régions (et leur degré d'ensoleillement ...). Selon Prello, une piscine est une très bonne affaire pour une location saisonnière située à Brest (+42 % de rendement), à Montpellier (+36 %) ou encore à Rouen (+33 %). En revanche, l'investissement serait moins judicieux sur des villes comme Clermont-Ferrand, Nantes ou Bordeaux ... Au-delà du degré d'ensoleillement, la rentabilité d'une piscine dans les revenus locatifs serait aussi fonction de la concurrence immédiate des autres locations de vacances. Selon Prello, si les grandes villes rapportent peu de ce côté-là, c'est parce que la concurrence y est trop forte. En revanche, investir dans une piscine dans une zone plus "clairsemée" serait, à tous les coups, un investissement gagnant pour augmenter et le prix de ses nuitées et sa rentabilité !

Le bon "compromis"

Si l'investissement dans une piscine peut paraître risqué pour de nombreux propriétaires, celui qu'ils feraient dans un jacuzzi ou un sauna pourrait rapidement s'avérer plus judicieux. Selon l'étude Prello, l'achat d'un jacuzzi ou d'un sauna génèrerait un rendement moyen de +38 % (pour le jacuzzi) et +64 % pour le sauna. (Sur la base d'un sauna à 12.500 euros et 800 euros de charges annuelles ou d'un jacuzzi, au même prix, mais avec des coûts de maintenance de 1300 euros par an).

Moins onéreux, plus rentables, occupant moins de place dans l'emprise de la location saisonnière, ces deux équipements seraient donc en train de voir leur cote monter auprès des propriétaires de meublés de toutes les régions de France ... Attention, cependant, si un jacuzzi peut générer un rendement supplémentaire de 71% dans une location de vacances située dans la ville de Brest, son rendement s'affaisserait dramatiquement dans une ville hautement ensoleillée et concurrentielle comme Marseille (seulement 12% de rendement).

Enfin, si ces trois équipements ne figurent pas encore dans tous les projets d'investissements des propriétaires, des budgets plus abordables peuvent avoir un effet de levier certain sur le prix des nuitées de locations saisonnières. Tour à tour, Prello a calculé l'impact très positif d'une vingtaine d'équipements comme le sèche-cheveux ou encore le lit parapluie (dont le coût oscille entre 100 et 500 euros et qui peut s'avérer un crit!re décisif pour réserver un bien et le payer un peu plus cher que les autres).