Les hôtes AirBnB les plus petits sont son meilleur "actif"

À quelques jours de l'entrée en bourse d'AirBnB, les informations foisonnent dans la communauté financière pour en savoir plus sur le géant californien, jusque là cantonné à une discrétion de violette s'agissant de ses "secrets de fabrication". On en sait beaucoup plus, désormais, sur son "actif" le plus important : ses hôtes (ou hosts dans le jargon AirBnB original); c'est-à-dire, les propriétaires des biens mis en location dans son immense catalogue...

La maison partagée ... un vieux souvenir

Si, au départ, les fondateurs et les pionniers d'AirBnB avaient lancé leur activité en proposant de louer une partie de leur maison ou de leur appartement alors qu'ils y séjournaient encore (en même temps que leurs guest), cette image semble appartenir au passé car, en quelques années, la part des biens loués "dans leur intégralité" est venu taper la barre des 80% comme le démontre cette récente étude de Transparent, une plateforme spécialisée dans l'observation d'AirBnB.

L'hôte est devenu un "pro"

En réalité, c'est plutôt les "pros" qui sont devenus des hôtes ! Succès oblige, AirBnB a attiré sur sa plateforme des milliers de nouveaux "loueurs", venus du monde professionnel, au profil d'investisseurs, de "bailleurs à rentabilité locative" ... Aux US, carrémment, des compagnies achètent des biens immobiliers qu'elles réservent uniquement à la location sur les plateformes spécialisées; AirBnB en tête.

C'est ainsi que la majorité des annonces Airbnb proviennent désormais de propriétaires et ou de gestionnaires professionnels: les "hôtes individuels" sont passés de 47% de toutes les annonces en mars 2018 à 37% seulement du total. Toutefois, ce sont "les petits gestionnaires immobiliers" (entre 2 et 20 annonces quand même...) qui représentent la plus grande partie de l'offre d'Airbnb.

À noter, cependant, qu'aux US (et la vague devrait se confirmer en Europe dès la reprise), la part des propriétaires (ou des gestionnaires) exploitant plus de 100 biens sur AirBnB est celle qui connaît la plus forte croissance.

La concurrence entre "petits propriétaires" fait donc bel et bien partie du passé (du moins, dans certaines zones fortement concurrencées) et de nombreux "hôtes" doivent désormais compter sur des concurrents mieux armés pour multiplier, face à eux, des prix plus agressifs, offrir des services plus aboutis, etc ...

Un énorme point de ré-assurance, toutetois, selon Transparent, les guests préfèrent les "petits propriétaires" (voir plus bas).

Small is beautiful !

Si l'on en croit les analyses fondées par Transparent, bien que les "petits propriétaires" (1 à 2 biens) soient quelque peu bousculés par la concurrence massive des gestionnaires multi-propriétés, "leur part des voyages est restée beaucoup plus stable. Alors que les inscriptions sont passées de 47% à 37%, leurs voyages n'ont chuté que de 46% à 44%".

La resistance des "petits" semble avérée: cette année, par exemple, les hôtes de 2 à 20 propriétés ont augmenté en proportion de 43% à 49% mais leur part de voyages est restée stable à 51%. Une tendance qui confirme que les inscriptions individuelles non professionnelles connaissent une demande relative croissante. En France, le mouvement se confirme avec une part croissante de nouveaux venus des territoires ruraux; certainement le résultat d'actions "institutionnelles" rondement menées par les équipes de AirBnB dans les campagnes françaises.

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De meilleurs avis si on est un "petit"

Les réservations affluent chez les "petits" (à relativiser quand même car on peut ne proposer qu'un bien mais proposer un bien d'exception; ce qui ne fait pas de soi un "petit" au sens de la propriété immobilière ... ni de l'attractivité commerciale) comme le montrent les chiffres détaillés plus haut.

Selon les observateurs, cela tiendrait au fait que les hôtes individuels offrent une meilleure expérience client: le relevé des notes et des volumes de commentaires peut en témoigner puisque les voyageurs attribuent systématiquement à ces hôtes la note la plus élevée.

Comme on le voit ci-dessous, les "propriétaires proposant seulement 1 bien sur AirBnB" font partie de la cohorte qui reçoit individuellement le plus d'avis ... mais aussi, les meilleures notes; en moyenne, 4,90 (qui correspond au cercle rouge à l'extrême droite du graphique, en haut). Les propriétaires multi-propriétés restent en deça des performances des particuliers en raison de leur manque de personnalisation de l'accueil - selon les analystes - qui reste la force de frappe des loueurs "particuliers".

Pour les consommateurs, les séjours chez les hôtes exploitant plusieurs biens en même temps présentent des différences importantes: souvent la réservation y instantanée (ce qui est un plus), mais l'accueil y est peu personnalisé, le mobilier y est plutôt "standard" (avec un environnement plus générique, semblable à celui d'un hôtel). Pour Airbnb, ces loueurs sont à la fois une opportunité (de faire croître son inventaire, ce qui est essentiel dans sa rivalité avec Booking) mais ils sont aussi accusés de "pervertir" l'esprit et l'image AirBnB ...