Et soudain, AirBnB transforme leur immeuble en "hôtel" !

C'est par un simple e-mail que les résidents du Olmsted à Nashville ont été informés que leur immeuble avait été vendu à Niido by AirBnB, un groupe immobilier qui transforme des bâtiments entiers en immeubles 100% AirBnB.

Surprise des locataires (au Olmsted de Nashville, les résidents ne sont pas propriétaires) qui craignent le pire: leur immeuble et leur appartement (oui, c'est non-négociable avec le nouveau propriétaire des murs) va devenir une sorte "d'hôtel AirBnB" !

Les choses ne vont pas trainer puisque l'immeuble va changer de vocation en quelques semaines seulement. Les locataires sont invités à valider le nouveau bail voire carrément l'invitation plus ou moins pressante à se chercher un autre logement.

Le Olmsted à Nashville, une résidence de locataires qui vont devoir libérer leur appartement plusieurs jours par mois

Car, le Olmsted de Nashville (acquis pour 90 Millions $ cette semaine) va devenir une de ces résidences AirBnB comme nous vous en présentions le projet il y a déjà plus d'un an: dans ces immeubles, les locataires "réguliers" ont l'obligation de sous-louer leur appartement plusieurs semaines par an aux "guests AirBnB".

Pour cela, l'originalité de ce modèle d'affaires est que les locataires louent leur appartement à l'année, Niido (le groupe immobilier) enrichit leur hall et leur immeuble de services "plus": un bar à café gtratuit pour les "guests", une salle de sport, un rooftop où partager un verre ou cuire son barbecue, etc ... Et Niido se charge ensuite de commercialiser les semaines "réservées" via AirBnB, d'accueillir les "guests", assurer le ménage, etc ...

Sur ces semaines louées, les locataires "réguliers" n'ont pas leur mot à dire: une partie de la location des clients AirBnB sert à financer leur loyer ... après un prélèvement à la source de 25% par Niido.

Comme on le voit ci-dessus, l'offre de Niido est très claire :

• vous devenez locataire "régulier" d'un appartement dans l'un de leurs immeubles "AirBnB" pour un prix de 1359$ par mois,
• vous vous arrangez pour aller vivre ailleurs au moins 7 jours par mois,
• pendant ce temps, Niido loue "votre" appartement 120$ la nuit, soit un gain net de 630$,
• qui, selon Niido, vous permet de couvrir 46,4% du coût de votre loyer.

Pour cela, il vous faudra donc ne pas occuper votre appartement au moins 25% de son temps, chaque mois. Près de 50% du prix du loyer en moins contre 25% hors de votre appartement : l'offre a déjà séduit de nombreux américains.

Elle devrait d'ailleurs faire des émules puisque le groupe Niido prévoit de bâtir ou d'acheter 18 autres immeubles du même style d'ici un an. Tandis que, selon d'autres sources, AirBnB prévoit que 10.000 immeubles de ce type se lancent sur toute la planète d'ici 5 ans.

À titre de comparaison, Accor Hôtels compte 4530 hôtels dans le monde pour 653.000 chambres (chiffres au 30 juin 2018)...

Lire aussi:
AirBnB va construire ses propres immeubles

Cette stratégie permet à AirBnB de cocher plusieurs cases stratégiques pour son avenir :

• son parc grandit considérablement à coups d'intégrations de complexes immobiliers comptant, à chaque fois, des centaines d'appartements,
• cette offre - assez standardisée - complétée par les services annexes (réception, bar, salle de fitness ...) lui permet d'offrir à ses "guests" une offre très proche, voire supérieure, à la qualité de certains hôtels,
• en "bloquant" un immeuble entier totalement consacré à ses activités, AirBnB entend se préserver des plaintes de voisins et d'autorités publiques qui, de plus en plus, génèrent un "bad buzz" autour de ses activités.

Au Olmsted de Nashville, la résidence n'aura pas trop de mal à prendre les apparences d'un hôtel de grand standing une fois les services annexes développés par Niido (réception, coffee bar, etc ...)

Sauf qu'à Nashville, les locataires du Olmsted ne l'entendent pas de cette oreille puisqu'ils découvrent du jour au lendemain que leur résidence va se transformer en "hôtel AirBnB" sans que leur avis puisse compter.

Certains ont de quoi s'inquiéter, Nashville est la ville américaine la plus courue pour les séjours de "Bachelor et Bachelorettes" ou, en termes plus français, pour les "enterrements de vie de garçon ou de jeune fille" ...

Les locataires du Olmsted ont donc de justes raisons de craindre le pire. Déjà, alors que le nouveau propriétaire a, à peine, pris possession des murs:

• les locataires sont invités à s'entretenir avec le nouveau manager du bâtiment pour leur parler des nouvelles "conditions",
• et, tous ont découvert du jour au lendemain un changement majeur dans leur quotidien: leur serrure a été remplacée par un "smart lock"; ces serrures intelligentes qui s'ouvrent avec un simple téléphone mobile; le genre de services auquel ont droit les "guests" de AirBnB. Ces derniers réservent en ligne, reçoivent un code sur leur mobile et peuvent entrer dans l'appartement sans la moindre clé ...

Ici, un exemple de "smart lock" installé dans les immeubles AirBnB

Inutile de dire que les locataires du Olmsted ont quelques soucis à se faire car leur contrat de location (qui leur interdisait déjà de faire de la sous-location) va être revu de fond en comble par le nouveau propriétaire, Niido by AirBnB, de sorte que ce dernier puisse exercer comme il l'entend son métier de "loueur-hôtelier-à-temps-partiel" pour AirBnB.

Alors que certains ont lancé une pétition et alerté les médias, d'autres ont négocié une résiliation à l'amiable de leur bail avec perception d'une indemnité d'éviction. Espérons pour eux qu'ils ne retombent pas sur un immeuble prochainement visé par Niido by AirBnB.

La future entrée du Niido à Nashville

Cette mutation d'AirBnB (ou ce nouvel avatar) va-t-il se limiter à Nashville, Orlando et les 18 autres villes ciblées par Niido ? Le groupe immobilier a levé 220 Millions $ pour poursuivre son expansion et pourrait, très bientôt, être suivi par d'autres investisseurs aux US ... et ailleurs.

Ces initiatives ont de quoi inquiéter principaux groupes hôteliers: avec des murs financés par des investisseurs (comme les hôteliers), un site puissamment fréquenté (ce qui est moins le cas des groupes hôteliers) et des coûts d'exploitation très bas et très inférieurs à ceux d'un hôtel (pas ou très peu de personnel, pas de restaurant ni de lingerie à gérer), ce modèle économique pourrait rapidement afficher une rentabilité aussi puissante qu'attractive. D'ici à ce que certains "financeurs de la pierre" choisissent plutôt les "hôtels AirBnB" que les "hôtels tout court" il n'y a qu'un pas qui a de quoi donner des sueurs à plus d'un opérateur hôtelier.