La TVA sur les meublés remise en cause par le budget 2026

Les montagnes russes ne seraient donc pas terminées pour les propriétaires de locations de courte durée (et les conciergeries) ! Car, en ces temps d'incertitude politique et budgétaire, un détail change tout: avec le Projet de Loi de Finances 2026 (PLF), la franchise en base de TVA passerait de 85 000 € à 37 500 € de recettes pour les loueurs de meublés touristiques. Une dégringolade sévère qui pourrait amener de nombreux "hôtes" à entrer définitivement dans le champ de la TVA … Pour y basculer, il suffira même de trois services "para-hôteliers" ...

Le sujet resurgissait trop souvent pour ne pas s'imposer tôt ou tard dans le "paysage fiscal" (et touristique !) français (lire notre article ci-dessous). Mais, cette fois-ci, en raison de la chasse aux recettes nouvelles en ces temps de budget déprimé, il semble presque acquis que la réforme de la TVA sur les locations touristiques soit bel et bien à l'ordre du jour des débats parlementaires ...

Quand la TVA s’applique-t-elle en meublé ?

Pour rappel, le principe actuel repose sur le fait que la location meublée est exonérée de TVA. Cependant, s'il vous arrive de fournir au moins 3 des 4 services suivants, vous êtes assimilé à de la para-hôtellerie et la TVA devient due :

• Petit-déjeuner,
• Nettoyage régulier des locaux,
• Fourniture de linge de maison,
• Accueil / réception de la clientèle (même non personnalisée).

La doctrine fiscale a, ces derniers mois, précisé et assoupli l’interprétation (pour les contrôleurs des impôts ...) : un ménage hebdomadaire suffit, et le linge fourni à l’arrivée peut compter, y compris pour les séjours courts ... à vous faire entrer dans la dimension des services "para-hôteliers".

En clair, le cocktail parfait pour la requalification (et donc, le paiement de la TVA) consisterait à atteindre le seuil de 37 500 € par an de revenus locatifs et de cumuler trois services sur les quatre cités plus haut !

Ce qui changera concrètement avec le seuil à 37 500 €

Dans le jargon budgétaire, on appelle cela "l'effet-filet" ou comment attraper plein de nouveaux poissons, juste ne resserrant les mailles ... Car, pour les locations actives, par exemple, un chalet loué sur les semaines de très haute saison à la montagne ou une grande villa en bord de mer le seuil des 37 500 euros peut être atteint plus vite qu'on y pense. Dans le secteur urbain (donc, en général, ouvert toute l’année), la rotation des voyageurs est forte et impose, par conséquent, un ménage régulier quasi systématique; ce qui correspond à deux services déjà cochés si le linge de maison est fourni avec le logement ... Le propriétaire devra donc faire très attention, pour ne pas basculer vers un régime TVA à ne plus proposer le petit-déjeuner, par exemple, ou à le faire produire et facturer par un tiers ...

Car, dans ces cas, si le propriétaire (pour rendre sa location attractive) inclut dans son prix le linge, le ménage l'accueil personnalisé, il coche bien trois des quatre conditions et la conséquence immédiate est qu'il doit reverser la valeur de la TVA aux impôts.

Pour rappel, le taux applicable à l’hébergement touristique (ex: hôtels) est en général de 10 % même si certains services restent à 20 %.

Pour éviter la TVA, certains propriétaires pourraient donc décider de réduire la voilure : en supprimant la fourniture du linge, par exemple ? En proposant un ménage limité ? Ou encore, un check-in sans contact ? Pas sûr que ces ajustements (à la baisse) de "l'expérience" justifient, par conséquent, de pratiquer les mêmes prix de location ... voire de continuer à faire appel aux services d'un concierge, dans les cas extrêmes.

Si la proposition budgétaire était votée en l'état, votre location saisonnière (et votre exposition à la TVA) serait donc concernée dès que:

• vos recettes brutes 2026 seront supérieures à 37 500 euros,
• que vous aurez fourni le linge (draps/serviettes) à vos "invités",
• que le ménage (au moins hebdomadaire ou à l’entrée pour les séjours inférieurs à 7 nuits) sera exécuté par vos soins ou un intermédiaire,
• que vous aurez assuré un accueil en présentiel ou une "réception" sous-traitée une à conciergerie,
• Enfin, que vous aurez proposé le petit-déjeuner.

En l'état, si la proposition était votée d'ici la fin de cette année, les conséquences sur les descriptifs des offres de locations saisonnières seront immédiates comme le simple fait de décider si vous affichez publiques une "location nue avec options" ou une offre de prix complète en mode "para-hôtellerie" complètement assumée. Car, ce que vous écrirez dans vos annonces pourra certainement attirer l'œil des contrôleurs. En clair, le flou risque de vous coûter très cher.

À l'heure du tout compris ?..

Cette mesure vient prendre en étau un certain nombre de propriétaires qui, d'un côté (les OTAs) sont poussés à proposer des prestations "tout-compris" et, de l'autre (les impôts), vont devoir s'acquitter de la TVA s'ils rentrent dans la qualification para-hôtelière ... Difficile de choisir ou de s'adapter.

Car l'idée pourrait germer, chez certains, de proposer le linge et le ménage de fin de séjour en supplément; voire, en les facturant séparément. Certains pourraient même activer des fonctionnalités dites d'upsell, en organisant la vente séparée des services additionnels via des messages automatiques post-réservation ou à J-7 et J-2 avant l'arrivée ...

Enfin, plus prosaïquement, pour éviter d’atteindre trois des quatre services "par défaut", certains propriétaires pourraient décider de ne plus cumuler systématiquement une offre "linge + ménage + accueil". Car, la doctrine fiscale peut révéler de sérieuses épines: elle admet, par exemple, que pour un séjour inférieur à 7 nuits, le ménage préalable suffit à caractériser le service de "nettoyage".

Cependant, les débats ne font que commencer que, déjà, des fiscalistes imaginent (pour les gros portefeuilles) de répartir l’activité par structure (ex. SCI à l’IS ou holding) car, a priori, le seuil s’apprécierait par entité, et non pas par foyer fiscal. A confirmer ...

Enfin, pour d'autres, cette mesure serait aussi l'occasion de passer au régime réel d'imposition et de récupérer la TVA sur le mobilier, les équipements et les travaux ... Cela supposera aussi de recalibrer les prix de location en TTC; notamment pour un affichage clair sur les OTAs et le site direct, sans perdre la valeur de la TVA.

Conclusion

Le PLF 2026 ne change pas "juste un seuil" : il ré-oriente la frontière entre location de courte durée et para-hôtellerie. Selon le vote final, de nombreux propriétaires devront choisir de rester hors du "système TVA" en clarifiant leur promesse de service (notamment dans leurs descriptifs et leurs offres de prix) ou, au contraire, d'assumer la TVA; ce qui signifie, aussi, de pouvoir partiellement la récupérer, mais au prix de process comptables plus professionnels et, surtout, d'une redéfinition de leurs tarifs en TTC ... Cette mesure n'impacte pas que les propriétaires: elle pourrait aussi sérieusement toucher le marché des conciergeries. Nous y reviendrons au gré des évolutions du débat budgétaire qui va s'ouvrir ces jours-ci.