Le blog elloha: le co-hosting Airbnb peut-il nuire aux conciergeries ?

Retour sur le programme lancé il y a un an et qui, avec déjà plus de 10.000 "co-hosts" répartis dans une dizaine de pays, constitue, de plus en plus et "en même temps", une menace réelle et de sérieuses opportunités pour les conciergeries ... qui se sont mulitpliées un peu partout à la faveur des mises en locations massives de ces dernières années.

Alors que les parlementaires semblent avoir gagné une première manche en faveur d'un encadrement plus strict des locations saisonnières (qui sera voté par une loi le 7 novembre prochain), une nouvelle menace semble planer sur un autre pan de ce secteur décidemment très regardé: celui des conciergeries.

Dans sa course à l'acquisition de nouvelles "annonces", Airbnb a lancé l'an dernier le programme dit "co-host" qui consiste à soulager les propriétaires hésitants par une assistance apportée par d'autres propriétaires. Un des freins à la mise en location évoqués par les propriétaires est souvent le manque de temps, par exemple, pour s'occuper de tout ce qui concerne la mise en location ou, plus encore, l'accueil des guests, l'état des lieux, le ménage, la réponse aux avis, etc. En clair, avec le programme "co-host", d'autres propriétaires, expérimentés et reconnus par Airbnb, prennent à leur charge la tâche (contre dédommagement financier) de tout gérer à la place de l'impétrant "loueur saisonnier".

Le Blog elloha: Airbnb pourrait favoriser les conciergeries

Selon le blog du channel manager elloha, les annonces “Hiver 2024” qui seront faites par Airbnb cette semaine pourrait sonner le glas du programme “Plus”, accélérer la suppression des “options obligatoires” et favoriser le recours aux conciergeries…

Le blog ellohaThomas

Pour intégrer le programme, un Co-Host doit lui-même cumuler une note moyenne de 4,86 sur 5 sur son (ou ses) propre(s) logement(s) mis en location via Airbnb.

Selon la description du programme et les premiers retours d'expériences, le Top 6 des tâches déléguées aux co-hosts reposerait sur:

la création de nouvelles annonces sur Airbnb en confiant le contrôle total de ces annonces au co-host qui se charge de tout rédiger à la place du propriétaire, de télécharger des photos, etc.
la gestion du planning et ses impératifs comme la mise à jour régulière des disponibilités afin d'éviter les mauvais commentaires en raison d'un calendrier "obsolète",
la possibilité de modifier les prix (à la place du propriétaire) ou de gérer les paramètres de tarification et les prix "dérivés" tels que les remises pour longs séjours, les tarif "à la saison" ou encore, les promotions,
la possibilité de gérer les réservations: dans le cas où le propriétaire n'accepte pas, par exemple,les réservations instantanées en proveance d'Airbnb, le co-hôte peut accepter ou rejeter les demandes des voyageurs à la place du propriétaire
enfin, toutes les tâches relatives à la préparation du séjour avant l'arrivée des guests comme la mise en propreté du logement, la réception des voyageurs, l'état des lieux et la présentation du fonctionnement du logement, la relation avec les clients via la messagerie Airbnb ou encore le téléphone et la gestion des avis ... C'est aussi pour cela que le co-hôte se chargera d'intervenir personnellement, comme il le ferait pour son propre bien, pour résoudre les problèmes rencontrés par les guests durant leur séjour.
Dernier point et non des moindres, le co-hôte se chargera aussi de rédiger l'évaluationn sur le voyageur qui s'est présenté durant le séjour et cette évaluation vaudra pour le compte du propriétaire lui-même ...

En résumé, le travail du co-hôte est bien celui d'une conciergerie en bonne et due forme et selon ses performances, ce modèle pourrait rapidement venir frontalement concurrencer ces nouveaux acteurs qu'Airbnb a incité à se démultiplier ... D'autant plus que les modèles économiques des uns et des autres risquent de rapidement entrer en collision.

Vers plus de longs séjours

Le programme des Co-Host relève bien donc de missions très prohes d'une agence immobilièr ou d'une conciergerie ... avec, d'ailleurs, des modèles économiques, très proches aussi:

Le, plus courant: le co-hôte perçoit, en général, une commission (du propriétaire) qui se situe dans une fourchette établie entre 10% et 25% du montant de chaque réservation. Un pourcentage moyen de 20% semble être courant ... Rajoutez à cela le coût de la commission Airbnb (de l'ordre de 14%) et vous aurez donc une idée rapie des charges que devront se partager (en général) le propriétaire et les guests.
L'autre modèle (mais il se mixe parfois avec la commission) repose sur un montant fixe par réservation (de quelques dizaines à plusieurs centaines d'euros selon la durée du séjour et la surface du bien).
Dans d'autres cas, certains appliquent un modèle où le co-hôte et le propriétaire se partagent les frais de ménage (chacun en prend une partie à sa charge) ainsi qu'un pourcentage de commission,

Pour Airbnb, le programme "Co-Host" est tout sauf un gadget: il est l'assurance de pouvoir trouver plus facilement (et de manière confiante) des gestionnaires aguerris de locations de vacances; voire de locations longue durée, car ce marché reste aussi une priorité pour la plateforme californienne.

Choisir son ou ses co-hosts et lui attribuer des "droits" sur un logement peut se faire directement depuis l'application Airbnb consacrée aux propriétaires.

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Le Saviez-Vous ? Le propriétaire est généralement l'hôte principal par défaut. Cependant, il a la possibilité d'ajouter jusqu'à trois co-hôtes par annonce. De plus, il peut désigner l'un de ces co-hôtes comme hôte principal pour gérer l'intégralité d'un séjour. Cette flexibilité permet à un co-hôte d'assumer pleinement les responsabilités de gestion et d'accueil pour des réservations spécifiques, agissant ainsi comme un véritable gestionnaire de la propriété. Pour optimiser cette collaboration, il est crucial d'établir un contrat écrit entre l'hôte principal et le(s) co-hôte(s). Ce document doit définir clairement les responsabilités de chaque partie et préciser les attentes mutuelles (détail des missions, périodes de mise en location, etc). Il doit aussi établir les droits respectifs des deux partenaires. Un contrat bien rédigé offre une protection légale aux deux parties et favorise une collaboration harmonieuse.

Selon les dernières déclarations du big boss d'Airbnb, les Co-Hosts pourraient être particulièrement utiles pour le développement de sa stratégie d'extension de la plateforme aux séjours dits "longs", soit de 30 à 90 jours. La structuration d'un réseau à haute densité de co-hôtes permettrait ainsi à Airbnb d'accéder plus rapidement à de nouveaux bailleurs et donc de s'ouvrir à "une énorme opportunité de croissance" selon le même Brian Chesky.

Ce programme - qui ne cesse donc de se développer - est donc aussi pensé pour permettre à Airbnb de matérialiser l'élargissement de son marché en attirant de nouveaux propriétaires vers tous les types de locations, de la courte à la longue durée. Pour cela, il est fort probable que des conciergeries "expérimentées" puissent aussi devenir des co-hosts certifiés par Airbnb en se concentrant, notamment, sur des services à plus forte valeur ajoutée que les co-hosts "individuels" ne peuvent pas offrir; par exemple, sur des logements de très haute qualité ou encore dans des zones qui nécessitent (la montagne, par exemple), une technicité particulière.

D'un autre côté, pour les "petites conciergeries", l'émergence des co-hosts "individuels" pouvant proposer des services similaires à moindre coût, exercera très certainement une pression majeure sur les prix; ce qui risque de créer de nombreux remous au sein de ce marché grâce à la désintermédiation voulue par Airbnb qui facilite la mise en relation directe entre propriétaires et co-hosts, contournant ainsi les conciergeries.

Si le programme continue de s'étendre, il n'est pas interdit de penser que de nombreuses conciergeries devront probablement revoir leurs offres et leurs processus pour rester compétitives face à ce modèle émergent qui pourrait rapidement leur faire perdre des clients potentiels; certains propriétaires préférant travailler directement avec un co-host plutôt qu'avec une conciergerie.

Sans imaginer une dispartion des conciergeries, nul doute que l'amplification de ce programme pourrait pousser les plus réactives à revoir leur positionnement en mettant plus en avant certaines de leurs expertises et de leurs services professionnel, en se concentrant sur des propriétés ou des marchés plus complexes à gérer, voire en développant des offres complémentaires aux co-hosts et, bien sûr, en raison d'une attaque frontale sur les prix, à améliorer leur efficacité opérationnelle et technologique. De quoi largement stimuler l'innovation dans le secteur !