Locations de vacances : le calendrier s'accélère !

Comme nous l'annoncions en début de semaine dernière, les locations de vacances vont être placées sous les projecteurs des régulateurs plus tôt que prévu avec, probablement, un début de réglementation (fiscale, notamment) dès cet automne ...

Vers la fin de la niche fiscale pour les locations saisonnières meublées ? Probablement ! Si l'on en croit les conclusions du groupe de travail (élus et professionnels) rendues cette semaine, une des 14 mesures proposées serait de raboter sérieusement les avantages fiscaux des propriétaires concernés afin de restaurer un équilibre en faveur des locations "à l'année". Selon le communiqué du groupe de travail: "Le système de fiscalité des revenus locatifs est complexe, assis sur la base d’une distinction entre activités civiles et commerciales qui lie la fiscalité au statut meublé ou non du bien, de manière peu opportune. L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte à ce qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité et de longue durée".

Et d'annoncer que le prochain projet de loi de finances 2024 (PLF) qui sera discuté et voté à l'automne donnera le ton d'une nouvelle fiscalité de la location saisonnière revue ... de fond en comble ? Une des pistes envisagées serait même de faire en sorte que le nouveau classement des communes en zone "TLV" (Taxes sur les Logements Vacants) permette aux 2 259 nouvelles communes "touristiques" les plus tendues (voir notre article de la semaine dernière avec les exemples de La Rochelle et de Saint Malo) "de majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et d’appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage)" jusque là réservées aux très grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Marseille.

Un nouveau zonage pour de nouvelles obligations

Ce dispositif déclaratif sera donc largement renforcé sur 3.693 communes au total, à partir du 1er janvier 2024: il imposera aux propriétaires de demander un "changement d'usage" de leur bien immobilier afin de pouvoir le louer en meublé touristique sur Airbnb, Abritel, Booking, etc. Dans ces zones, les communes pourront même s'opposer au changement d'usage ... Enfin, dans le cas où elle serait acceptée, cette déclaration donnera lieu à l'obtentien d'un numéro d'enregistrement (national) que les plateformes devront veiller à publier sur les annonces du bien (sur leur site).

En matière d'urbanisme, le groupe de travail propose qu'il soit possible aux communes (et aux agglomérations) de "sanctuariser", via les plans locaux d'urbanismes, des zones dédiées en majorité aux résidences principales et celles réservées aux locations saisonnières. Cette disposition s'inspirerait de ce qui est déjà en place sur Saint Malo (par le biais de la création d'une servitude spécifique qui en impose un pourcentage minimal. Sur ce sujet, il y a donc urgence à légiférer car ces dispositions locales (prises sans se baser sur une loi pré-existante) sont d'ores et déjà attaquées par des collectifs de loueurs ...

Pour compléter ce dispositif, et les autres actions qui visent aussi à raboter la "niche fiscale" des locations saisonnières, le groupe de travail a obtenu du gouvernement la mise en place de dispositifs fiscaux plus stricts afin de "rendre plus efficaces les contrôles de l’administration fiscale en appariant dans une base unique le numéro d’enregistrement avec le numéro fiscal du logement". Le croisement des données entre la plateforme de déclaration de la location saisonnière (voir ci-dessus), les données fiscales (revenus déclarés) et les relevés établis par les plateformes de réservation devraient permettre un "tracking" redoutablement efficace des revenus locatifs sur l'ensemble des communes touristiques. Selon le groupe de travail, le but est "d'améliorer l’identification des particuliers et des sociétés ne se conformant pas à la réglementation" ... et accessoirement, échappent à l'impôt sur tout ou partie de ces revenus.

Un observatoire et des tests

Comme toujours dans ces cas, le groupe de travail préconise la création d'un observatoire dédié en vue "d'obtenir une meilleure vue d'ensemble du phénomène" de la location saisonnière (sauvage ou organisée).

Au premier trimestre 2024, le gouvernement lancera une plateforme nationale (nouvelle formule) qui centralisera des données telles que le nombre de logements loués par régions sur les plateformes, la typologie de ces logements (résidences principales ou secondaires), le nombre de jours réservés, les revenus générés par les propriétaires, etc ...

Enfin, très vite, dix== territoires pilotes volontaires seront sélectionnés "sur proposition des préfets pour "un accompagnement sur mesure" qui leur permettra de définir les actions les plus pertinentes à mettre en oeuvre au regard de leurs spécificités".==

Enfin, d'autres dispositions sont proposées par le groupe de travail au gouvernement :

• Permettre aux communes d'imposer aux meublés de tourisme les mêmes règles d’interdiction de location des passoires énergétiques (que celles imposées aux locations de longue durée) mais, a priori, à l'exception des zones de montagne,

• Revoir le dispositif Loc’Avantages est un dispositif qui permet à un propriétaire-bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il loue son bien à des loyers modérés à des locataires sous plafonds de ressources. Ainsi, les plafonds de loyers du dispositif seront revus à la hausse au 1er janvier 2024 en vue de mieux faire basculer les biens de la location saisonnière à la location annuelle,

• Dernier point, "soutenir la création de foncières locales en mobilisant la Banque des Territoires" dont le but serait, par exemple, de reprendre des immeubles touristiques en déshérence et de lutter contre les "lits froids" qui, du coup, permettraient de relancer une offre mieux structurée et non atomisée entre les mains de centaines de propriétaires individuels ... ou, de mieux servir les objectifs de logement des travailleurs saisonniers ou, mieux encore, de muscler l'offre de logements permanents depuis la rénovation de vieux bâtiments touristiques ...

On le voit, le rythme s'accélère et démontre une forme de consensus et de détermination entre professionnels, élus nationaux et locaux. D'ici à cet automne, nul doute que de nombreuses oppositions devraient se structurer pour faire valoir un grand nombre d'intérêts locaux ou de filières ... les débats seront vraisemblablement d'une richesse inédite.