Les locations de vacances n'échapperont pas à la "décence thermique"

Le ministre du logement, Olivier Klein, a finalement tranché ! Les meublés de tourisme seront - eux aussi - soumis aux obligations de mettre fin aux passoires thermiques afin de pouvoir continuer à accueillir des vacanciers. Mauvaise nouvelle pour de nombreux propriétaires - et d'autres qui pensaient se lancer dans la location pour éviter ces obligations - et bonne nouvelle pour les lobbys qui agitaient "le cocotier" depuis des mois ... Pendant ce temps, Airbnb a débloqué 1 Million d'euros pour compléter les aides MaPrimeRenov' de ces "hosts" soucieux de combler les trous de leur "passoire énergétique" ...

Par ces temps de "sobriété énergétique", lutter contre les paroisses thermiques est quasiment devenu une "priorité nationale". Comme d'autres sujets de ce type, il s'est longtemps agi d'un véritable "serpent de mer". Mais, voilà, la guerre en Ukraine et ses conséquences durables sur la gestion énergétique des pays européens est passée par là. Désormais, il faut éviter les fuites partout et la loi est brandie, au besoin, pour "forcer la main" des plus récalcitrants.

Les obligations inscrites dans la loi "Climat et Résilience" du 22 août dernier sont claires: pour pouvoir le louer, un logement doit être "énergétiquement décent", c'est-à-dire, avoir une consommation inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an. Inutile de dire que dans certaines destinations, particulièrement dans des ensembles immobiliers construits à la va-vite, cette "décence" est rarement au rendez-vous ... Idem, dans les grandes villes où, rentabilité locative oblige, ce genre d'investissement (dont les conséquences facheuses, finalement, se répercutait seulement sur la facture d'énergie des locataires), passait très souvent à la trappe.

C'est d'ailleurs, sur cet argument un peu court, que dans sa première version, la loi écartait les "locations saisonnières" de cette obligation: pour les défenseurs de cette dispense, une location de vacances est par nature ouverte seulement quelques semaines par an et donc, ne produit pas autant de pertes qu'un logement permanent. Donc, pourquoi la soumettre à cette obligation ? Dans sa réponse à un parlementaire, le 14 avril dernier, l'ancienne ministre du logement, Emannuelle Wargon, affirmait que les locations saisonnières ne seraient donc soumises à cette obligation et donc, à cette menace, d'interdiction de louer si elles ne remplissaient pas leurs obligations légales. C'était sans compter sur la pugnacité des syndicats professionnels, notamment ceux des agents immobiliers ...

Dès 2023

Depuis cette réponse du 14 avril, les syndicats des professionnels de l'immobilier, repris par de nombreux élus locaux et des parlementaires de tous bords, ont saisi le gouvernement de ce qu'il qualifiait de déséquilibre et d'inéquité ... mais aussi, de risque majeur pour l'équilibre du marché. Et il faut croire que les arguments ont fait mouche !

Pour ces opposants, le risque premier était que des propriétaires de locations "à l'année" dépourvus de moyens (ou d'envie) de se plier aux obligations d'investissements énergétiques ne décident tout d'un coup de faire passer leurs appartements à la "courte durée" (puisqu'ils auraient été dispensés de l'obligation de travaux).

Pour la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) - qui a réalisé un sondage en ce sens - 6 % des propriétaires de "passoires thermiques" avaient, d'ores et déjà l'intention de se tourner vers la location "saisonnière"!

Selon ces "opposants", il y aurait donc pu y avoir deux grandes conséquences :

• un retrait d'un grand nombre de logements "longue durée" dans les villes au profit de locations de "courte durée"; ce qui serait malvenu en période de pénurie de logements (prenons seulement l'exemple de Paris ...),
• par effet miroir, un déséquilibre majeur du marché de la location de courte durée par un afflux massif de nouveaux logements souhaitant échapper à l'obligation thermique ... et un grossissement à vue d'oeil des catalogues des grandes plateformes de locations saisonnières ...

Sur BFMtv, le ministre a même déclaré : *"Nous n'allons pas prendre le risque de faire sortir du parc immobililier des logements dont on a besoin pour loger nos concitoyens (...) On se donnera donc les moyens de mettre tous les garde-fous nécessaires".

Ainsi, si l'on s'en réfère aux précédents textes qui, du coup, s'appliqueront aux biens de locations saisonnières:

• tous les logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location en 2025,
• en 2028, l'interdiction concernera les logements classés F,
• et en 2034 pour les logements classés E.

Cependant, dès le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh par mètre carré et par an) ne pourront plus loués en métropole ...

Les locations saisonnières dans le collimateur ?

Cette situation particulière des locations saisonnières - critiquées par de nombreux professionnels de l'immobilier (à qui elles échappent de plus en plus, faut-il le rappeler ...) a également susicté une remarque élliptique du ministre du logement qui devrait en inquiéter plus d'un : "Sur Airbnb, il y a des niches fiscales qui me semblent très avantageuses. On y travaille ...". Et ce dernier de rappeler que l'Inspection Générale des Finances lui a remis un rapport en ce sens qui, pour l'instant ne sera pas rendu public ...

Pendant ce temps, Airbnb, propose d'abonder l'aide MaPrimeRenov' pour les "hosts" qui souhaitent boucher leur "passoire énergétique". L'aide peut s'élever de 1000 à 2000 euros, en plus de l'accompagnement (gratuit) d'un conseiller Effy, pour tous les "hosts" inscrits sur la plateforme avant le 3 octobre dernier et ayant déjà tenu au moins 2 séjours dans les 12 derniers mois ...

Cette aide supplémentaire vise à financer les travaux d'isolation des murs ou des plafonds, l'installation d'une pompe à chaleur ou de panneaux solaires... Les travaux éligibles sont proposés par Effy qui se charge ensuite de trouver des artisans agréés pour leur réalisation. Airbnb a débloqué, en ce sens, pas moins d'un million d'euros.