Airbnb vs. hôtels : plus, c'est moins !

L'expression "Réserver un Airbnb" est souvent significative de "Réserver un hébergement sympa et moins cher" ... que l'hôtel. Pourtant, aux US, berceau de la plateforme, cette thèse est battue en brèche par de nombreux analystes et medias. Cet été, le site NerdWallet, très populaire car spécialisé dans les conseils financiers (et la manière de dépenser son argent) a publié une étude intéressante sur l'observation de 1000 hébergements. L'idée : voir si réserver un Airbnb est systématiquement une alternative "moins chère" que l'hôtel ...

Pour de nombreux américains, "réserver un Airbnb" signifiait non seulement payer des tarifs à la nuitée presque toujours beaucoup moins chers que dans un hôtel et rencontre des hôtes "en chair et en os" ... plutôt, qu'aujourdhui, un boitier à code numérique pour récupérer ses clés dans "la nuit noire et obscure".

Selon l'étude NerdWallet, aux US du moins, de nos jours, séjourner dans un Airbnb ne signifie plus systématiquement réaliser de grosses économies sur ses nuitées et, encore moins, de faire des rencontres enrichissantes avec les "hosts"; le phénomène de l'ultra-professionnalisation et des "rental properties managers" étant passé par là ...

S'agissant du coût, l'analyse de NerdWallet réalisé sur les prix de juin 2022 portant sur à peu près 1 000 réservations pour 2022 ou 2023, la compétition avec les hôtels semble reléguée aux souvenirs du passé.

L'étude prévient quand même : il n'y a aucun moyen de comparer directement les coûts puisque chaque "Airbnb" est différent. Toutefois, certains indicateurs clés fournissent des indices quant au moment où un "Airbnb" est meilleur marché ou pire qu'un hôtel.

32% de moins sur 7 nuits

Aussi, prévient NerdWallet, "l'analyse n'a pris en compte que les propriétés entières, par opposition aux maisons partagées. Les données ont été utilisées pour comparer le coût d'un séjour dans la même destination pendant un jour, sept jours ou 30 jours afin de déterminer les économies par nuit et en interrogeant des séjours plus longs, par rapport à rester une seule nuit".

Car, selon l'étude, c'est là que le bât blesse : un "Airbnb" est plus avantageux sur les longs séjours. Mais, sur des nuitées courtes (1 à 2 nuits), l'hôtel resterait plus avantageux.

Selon cette étude : en moyenne, le tarif à la nuit pour un séjour Airbnb de sept nuits s'avère être 32% moins cher que le tarif à la nuit pour un séjour d'une nuit. Ceux qui - workation oblige - resteraient dans le logement pendant un mois réduiraient encore plus leur tarif de nuit de 46% pour un engagement de 30 jours !

À l'inverse, un hôtel serait plus "attractif" pour un séjour de 1 à 2 nuits et ses rabais - au-delà de 2 nuits - seraient moins intéressants qu'un logement "Airbnb".

Un modèle économique différent

Ainsi, selon cette étude et les analyses qui l'accompagnent, "pour les courts séjours, les locations sont rarement une bonne affaire pour deux raisons : les remises et les frais de ménage".

NerdWallet a constaté qu'un séjour d'une nuit valait 314 $ (prix médian par nuit) alors qu'un séjour de sept nuits en valait 213 $ (prix médian par nuit), soit 32 % moins cher par nuit par rapport à un séjour d'une nuit.

Ainsi, selon l'étude, "pour les voyageurs en solo et les couples, les locations sont généralement plus chères".

Pour affirmer cela, NerdWallet a comparé le prix par personne pour une location avec une capacité maximale de deux adultes par rapport à une chambre d'hôtel dans la même ville. Il a également comparé le coût d'une location d'une capacité maximale de six personnes au coût de la réservation de trois chambres d'hôtel (en supposant deux adultes par chambre). Selon l'étude, la location "moyenne" pour six était 33% moins cher que la réservation de trois chambres d'hôtel. Mais l'hôtel moyen était 29% moins cher que de réserver une location pour deux.

Des coûts de structure différents

Cette différence - observée sur plus de 1000 adresses comparées à des hôtels de rang équivalent dans les mêmes villes - s'explique aisément :

• De nombreux hôtes (les propriétaires de locations) offrent des réductions pour inciter les voyageurs à s'engager dans des séjours plus longs. En effet, les clients de longue durée évitent aux hôtes d'avoir à effectuer les multiples opérations liées aux enregistrements et aux nettoyages qui accompagnent les séjours de courte durée. Dans les hôtels, ces coûts sont partie prenantes de leur modèle économique et de leur tarification et, par conséquent, rendent leurs séjours courts plus compétitifs ...

• Par ailleurs, la plupart des locations facturent des frais de nettoyage, et bien que ceux-ci varient selon la propriété, ces coûts peuvent être assez lourds (car gérés par du personnel extérieur ou des entreprises spécialisées en lieu et place de salariés comme à l'hôtel). "L'inter-nuit" ou la "recouche" finissent donc par coûter plus cher qu'à l'hôtel. Et cela se répercute sur le prix des courts séjours de ces locations ...

Le coût du ménage n'est pas anodin (et le confort qu'il apporte non plus ...) car peu de propriétaires nettoieront l'hébergement en milieu de séjour: cela se traduit par le fait que les frais de ménage ne sont généralement facturés qu'une seule fois et sont donc au même prix quelle que soit la durée du séjour.

Ainsi, selon l'étude, "des frais de ménage de 30 $ amortis sur 30 nuits ne représentent que 1 $ par nuit. Mais des frais de nettoyage de 30 $ sur un séjour d'une nuit sont toujours de 30 $, c'est pourquoi il est plus économique de rester dans un Airbnb pendant plus d'une nuit" affirment les analystes.

Autre explication, cette fois-ci, la fiscalité : aux US, *"certaines villes ne facturent pas de taxes pour les séjours plus longs ou taxent les séjours prolongés à un taux inférieur à celui des séjours d'une nuit. Par exemple, alors que Dallas facture une taxe d'occupation hôtelière de 7 %, elle considère les personnes qui séjournent au même endroit pendant 30 jours ou plus comme des résidents permanents, auquel cas la taxe d'occupation hôtelière ne s'applique pas"*.

L'étude NerdWallet - bien que très focalisée sur les US et Airbnb (avec des extensions possibles sur Vrbo) - illustre bien l'évolution du marché des locations de vacances : aux US, les "hosts" sont de plus en plus des professionnels, des groupes immobiliers, des "rental property managers" qui cherchent à maximiser leur rentabilité locative en appliquant des règles tarifaires différentes de celles des hôtels (ou des maisons d'hôtes) car leur structure de coûts et leur modèle économique est bien différent de celui des hôteliers.

Cette différence criante a, au début, profité aux "loueurs" plutôt qu'aux hôteliers qui se sont trouvés confrontés à une concurrence spontanée (et, selon leurs mots, "quasi-sauvage"). Avec la maturation de ce marché et l'ouverture d'une concurrence encore plus "sauvage" au sein de cette même concurrence (de nouveaux types de loueurs avec des modèles économiques plus agresssifs), les loueurs professionnels ont dû revoir leur modèle économique et se tourner vers les séjours de plus longue durée ... qui sont moins l'apanage des hôtels ou des maisons d'hôtes.

La situation américaine devrait donc préfigurer celle qui se profile déjà en Europe (et en France) où le "Airbnb à la nuitée" perdra de sa compétitivité (très rapidement) en comparaison des offres hôtelières ou de maisons d'hôtes qui devraient rapidement reprendre la main sur le "court-séjour" ... si ce n'est pas déjà fait.