Blog elloha : L'étau se resserre autour des propriétaires de locations meublées

Crise ou pas, la question des locations de vacances reste au coeur des préoccupations des hébergeurs professionnels (hôteliers, maisons d'hôtes ...) qui en subissent la concurrence frontale, des autorités publiques (les mairies qui veulent encadrer cette prolifération) et des plateformes en ligne (qui doivent appliquer de nouvelles mesures depuis ce 1er janvier). Compte tenu de la pression exercée par tous ces biais, pas sûr que certains propriétaires continuent de proposer leurs biens en location en vue de l'été prochain ...

Depuis le 1er janvier de cette année, les plateformes de locations de vacances ont l'obligation de mentionner si tel ou tel bien présent sur leur site est géré par un propriétaire professionnel ou non ... Cette obligation s'appuie sur le décret du 14 décembre 2020 qui vise à apporter plus de transparence et de sécurité au consommateur en mentionnant le statut du propriétaire du bien:

si le bien est géré par un professionnel, l'annonce devra clairement porter la mention "annonce professionnelle",
si le bien n'est pas géré par un professionnel, la plateforme devra clairement afficher “annonce d’un particulier”,
le tout, "dans des conditions de visibilité et de lisibilité suffisantes" comme le précise le décret, que des plateformes comme Booking, AirBnB ou encore LeBonCoin, dans un autre registre, vont devoir respecter à la lettre ...

Mais, au fait, qu'est-ce-qu'un propriétaire "professionnel" ?

Si l'on s'en réfère aux débats qui ont précédé cette décision, un propriétaire est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) dans le cas où son foyer fiscal retire au moins 23 000 euros par an de ses locations et que cette part de revenu est supérieure à ses autres revenus (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux...). A noter que depuis une décision de justice de 2018, un LMP n'a plus l'obligation de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés.

En résumé, ce décret va plutôt compliquer la vie des plateformes qui vont devoir s'assurer - mais dans quelles conditions ? - si l'annonce qu'elles diffusent est celle d'un professionnel ou non. A ce stade, on peut imaginer que cette mention découlera d'une déclaration volontaire des propriétaires lors de leur inscription à ces plateformes ou sur la foi d'une interrogation que ces dernières vont leur adresser par mail ... Car le sujet est sérieux : d'une part, dans le contexte actuel, les syndicats hôteliers mettent la pression sur le gouvernement pour que la concurrence qu'ils qualifient de "sauvage" des locations saisonnières soit mieux encadrée, voire enrayée. D'autre part, par souci de protection du consommateur souvent confronté à de sérieuses déconvenues dans des locations de vacances, une telle information peut valoir son pesant de cacahuètes ... En tous les cas, cette déclaration risque de contrarier un grand nombre de propriétaires qui risque de peser le pour et le contre avant de déclarer (ou d'omettre de déclarer) qu'ils rentrent dans le cadre du LMP et génèrent donc plus de 23.000 euros de revenus par an. En effet, si la majorité de ces propriétaires respecte l'ensemble des réglementations en vigueur, ceux-là même sont souvent confrontés à la concurrence sauvage de propriétaires générant des revenus équivalents (voire supérieur) mais ne se déclarant pas en LMP ... car une partie de leurs revenus locatifs continuent de passer "à l'As" grâce au système - très populaire - des petites annonces où rien n'est tracé... Cette nouveauté pourra même avoir des répercussions sur le travail de collecte de la taxe de séjour en permettant à certains services municipaux de scruter sur les plateformes qui, dans leur commune, s'est déclaré (ou a omis) de se déclarer comme tel.

Et de déclaration (et donc, de contrôle de la sincérité des déclarations), il en est et en sera question encore plus cette année. De même que des "autorisations de louer" qui vont fleurir un peu partout en France et qu'un jugement de la Cour Européenne a validé à l'automne dernier.

L'Europe donne raison à Paris ... et aux autres villes

Pour rappel, la ville de Paris avait institué un régime d'autorisation pour faire passer un "logement permanent" en "logement saisonnier". Dans son combat contre les locations saisonnières (qui pullulent au détriment des logements permanents pour les parisiens), la capitale avait instauré un régime d'autorisation préalable (avec contrôles et amendes à l'appui) pour réguler ce que ces élus qualifient de "véritable jungle".

Deux propriétaires précedemment "épinglés" par les services de la capitale (qui sont très actifs sur le sujet) avaient été convoqués devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris puis, par la suite, la cour d’appel de Paris. Dans les deux cas, les deux tribunaux avaient condamné les deux propriétaires au paiement d’une amende et ordonné le retour des biens en cause à leur usage d’habitation. Une victoire jugée "éclatante" par la ville de Paris ...

Le code de la construction prévoit, en effet, que dans les communes de plus de
200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable de la mairie. Et que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, en clair de la location saisonnière et ou de vacances, constitue une infraction.

Cette disposition peut désormais s'étendre aussi aux zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants; autant dire, aux principales intercommunalités françaises ... Ce qui pourrait leur donner des idées à l'approche de l'été, d'une part, pour donner le change aux hébergeurs professionnels de leur zone et, d'autre part, pour mieux contrôler qui fait quoi sur leur secteur ...

Ces dispositions sont prévues, notamment, pour enrayer dans les grandes villes la prolifération d'immeubles entiers dédiés à la location touristique; un enjeu bien connu de nombreuses villes européennes, comme Barcelone, par exemple, où la population locale trouvait de plus en plus de difficultés à louer un bien à l'année puisque les propriétaires gagnaient mieux leur vie grâce aux locations saisonnières ...

Photo by Mark de Jong / Unsplash

En désaccord avec les deux premiers jugements "nationaux", les deux propriétaires ont fini par saisir la Cour de Justice de l'Union Européenne au motif que ces obligations contrevenaient à la directive 2006/123, relative aux services dans le marché intérieur.

Toutefois, dans son arrêt du 22 septembre 2020, la grande chambre de la Cour a jugé, en premier lieu, que:

"la directive 2006/123 s’applique à une réglementation d’un État membre relative à des activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à titre professionnel comme non professionnel. À cet égard, elle a souligné que de telles activités
relèvent de la notion de « service », au sens de l’article 4, point 1, de la directive 2006/123"

La Cour a indiqué que "la réglementation (contestée par les propriétaires) vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, avec pour objectif de répondre à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, ce qui constitue une raison impérieuse d’intérêt général".

Fin des discussions !

Ces nouvelles dispositions (obligation d'obtenir une autorisation de louer en saisonnier dans certaines villes et obligation de se déclarer "pro", si c'est le cas, quelque soit son implantation géographique) constituent les prémices d'une série de dispositions qui visent à mieux encadrer le marché des locations saisonnières.

Avec l'avènement des plateformes de locations, s'est produit un véritable "appel d'air" puisque l'on est passé de loueurs plutôt "classiques" et semi-professionnels à des hordes entières de particuliers, voire d'investisseurs locatifs, venus prendre leur part d'un marché qui n'a cessé de croître ces dernières années au détriment des hébergeurs professionnels ... Cette ébauche de régulation semble s'imposer compte tenu des distorsions de concurrence et des méfaits constatés dans certaines grandes villes. Même si la pandémie actuelle a mis un sacré frein à cette tendance, nul doute qu'elle reprendra encore plus fort à la reprise post-covid ... mais, cette fois-ci, dans un ecosystème où les hébergeurs "marchands" auront de plus en plus de difficultés à tolérer une telle concurrence qui pourrait compromettre leurs chances de rétablissement économique.